Vente · Commercial, Česká

Česká národní banka zavedla od 1. dubna 2026 přísnější podmínky pro takzvané investiční hypotéky. Pokud kupujete byt pro sebe, nemusíte mít obavy — pravidla pro vlastní bydlení zůstávají beze změny. Pokud ale přemýšlíte o nemovitosti jako investici nebo pronájmu, je důležité vědět, co přesně se mění a jak se na to připravit.

Proč ČNB přitvrdila právě teď?

Aktivita na hypotečním trhu v posledních měsících výrazně překročila dlouhodobé průměry. Ceny rezidenčních nemovitostí rostly dvouciferným tempem a čím dál větší část nových hypoték směřovala nikoli na vlastní bydlení, ale na nákup bytů za účelem pronájmu nebo jako čistě spekulativní investice.

Podle dat Ministerstva pro místní rozvoj se v českých bytových domech nachází přibližně 200 tisíc bytů, kde není nikdo přihlášen k trvalému pobytu a kde je minimální spotřeba energie — tedy byty, které neslouží ani majitelům, ani nájemníkům. Jen v Praze jde o odhadem 95 tisíc jednotek. Právě tento jev byl pro ČNB jedním ze signálů, že je čas jednat.

Cílem nových opatření je preventivně omezit rizika přehřátí trhu a zároveň uvolnit prostor lidem, kteří řeší skutečné vlastní bydlení.

Co se přesně mění — a co zůstává stejné?

Vlastní bydlení

(1. nebo 2. nemovitost pro sebe): LTV až 80 %, pro žadatele do 36 let až 90 %. Limit DTI se nevztahuje — žádný strop zadlužení vůči příjmu neplatí.

Investiční hypotéka

(3. a další nemovitost, nebo nemovitost k pronájmu): LTV maximálně 70 % a DTI maximálně 7× roční čistý příjem. Obě podmínky musí být splněny zároveň.

Kupujete byt pro sebe nebo rodinu? Pravidla se vás netýkají.

Limit LTV zůstává na 80 %, pro žadatele do 36 let dokonce na 90 %. Ukazatele DTI a DSTI ČNB pro tyto případy deaktivovala.

Co znamená LTV 70 % v praxi?

LTV (Loan-to-Value) vyjadřuje, kolik procent z hodnoty nemovitosti vám banka půjčí. Při novém limitu 70 % platí jednoduché pravidlo: na každý byt musíte mít připraveno minimálně 30 % kupní ceny z vlastních zdrojů.

U bytu za

banka půjčí maximálně 2 100 000 Kč — vlastní zdroje musí činit alespoň 900 000 Kč. U bytu za

je maximum úvěru 3 500 000 Kč a vy musíte přinést 1 500 000 Kč z vlastní kapsy. U bytu za

banka pokryje nejvýše 5 600 000 Kč a zbývající 2 400 000 Kč musíte mít připraveny sami.

Dříve stačilo mít 20 % — nový požadavek 30 % znamená, že na stejně drahý byt potřebujete o 500 000 Kč více hotovosti (u bytu za 5 milionů). To je pro mnoho investorů podstatná změna ve strategii.

Co znamená DTI 7 v praxi?

DTI (Debt-to-Income) je poměr vašeho celkového zadlužení k ročnímu čistému příjmu. Nový limit 7 říká: součet všech vašich úvěrů (hypotéky, spotřebitelské úvěry, leasing…) nesmí překročit sedminásobek vašeho ročního čistého příjmu.

Při ročním čistém příjmu

(přibližně 41 700 Kč měsíčně) nesmí vaše celkové dluhy přesáhnout 3 500 000 Kč. Při příjmu