Vente · Commercial, České

Při prodeji nemovitosti v České republice mohou fyzické osoby za určitých podmínek osvobodit zisk z prodeje od daně z příjmu. Klíčovým pojmem je tzv. časový test, tedy minimální doba, po kterou musíte nemovitost vlastnit nebo v ní bydlet, abyste zisk nemuseli danit.

Tento článek vysvětluje aktuální podmínky, změny platné od roku 2021, výjimky a přináší i praktický výpočet daně, pokud podmínky nesplníte.

Ve zkratce

Co je časový test u nemovitostí?

Časový test je stanovená doba držby nebo užívání nemovitosti, po jejímž uplynutí je prodej osvobozen od daně z příjmu fyzických osob.

1. Časový test vlastnictví (10 let)

Od roku 2021 platí, že pokud nemovitost nevlastníte déle než 10 let, zisk z jejího prodeje je zdanitelný. Dříve byl časový test 5 let, ale novela zákona č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů ho prodloužila u nemovitostí pořízených po 1. 1. 2021.

Pokud jste nemovitost koupili před tímto datem, platí pro vás stále časový test 5 let.

2. Časový test bydlení (2 roky)

Pokud jste v prodávané nemovitosti měli bydliště alespoň 2 roky před prodejem, můžete být také od daně z příjmu osvobozeni – bez ohledu na délku vlastnictví. Stačí prokázat skutečné užívání pro vlastní potřeby (např. trvalé bydliště, faktické užívání bytu či domu).

Výjimka: použití výnosu na vlastní bydlení

Pokud časový test nesplníte, ale prokazatelně použijete celý výnos z prodeje nemovitosti na pořízení vlastního bydlení, můžete také získat osvobození od daně.

Podmínky

Peníze použijete do 1 roku od prodeje na koupi nové nemovitosti pro vlastní bydlení.

Nebo jste si již nemovitost pořídili před prodejem a peníze použijete na splátku úvěru.

Musíte doložit finanční tok (např. úvěrová smlouva, kupní smlouva, doklady o platbách).

Praktický příklad výpočtu daně z příjmu

Příklad

Koupíte byt za 2 000 000 Kč v roce 2022.

V roce 2025 ho prodáte za 2 800 000 Kč.

Časový test 10 let není splněn, v bytě jste nebydleli a výnos nepoužijete na nové bydlení.