Zápis vlastnického práva bytu a kdy je kupující opravdu vlastníkem
Jedna z nejčastějších chyb kupujících je představa, že jakmile podepíšou kupní smlouvu a pošlou peníze, byt je „jejich“. V realitách to ale funguje jinak.
U bytu v osobním vlastnictví platí zásadní pravidlo:
Kupující se stává vlastníkem bytu až vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí.
Ne podpisem kupní smlouvy. Ne předáním klíčů. Ne zaplacením kupní ceny.
A právě proto je celý proces převodu bytu postavený tak, aby byl bezpečný – zejména díky úschově kupní ceny a správnému podání na katastr.
Co znamená „zápis vlastnického práva“ u bytu
Zápis vlastnického práva je formální krok, kdy katastr nemovitostí zapíše kupujícího jako nového vlastníka jednotky.
Prakticky to znamená:
- kupující se objeví na listu vlastnictví (LV)
- byt přejde z prodávajícího na kupujícího
- a teprve v ten okamžik je převod dokončen
Jaký je rozdíl mezi podpisem smlouvy a vlastnictvím bytu
Kupní smlouva je dohoda, že:
- prodávající byt prodává
- kupující byt kupuje
- a budou splněny podmínky převodu
Ale vlastnictví je právní stav, který vznikne až zápisem do katastru.
Proto může nastat situace:
- smlouva je podepsaná
- peníze jsou připravené
- ale kupující ještě není vlastník a nemůže s bytem nakládat jako vlastník
Proč se to řeší úschovou kupní ceny
Úschova (advokátní / notářská / bankovní) je standardní nástroj, který chrání kupujícího i prodávajícího.
Logika úschovy je:
- kupující peníze pošle do bezpečného režimu
- prodávající má jistotu, že kupující má peníze
- a peníze se prodávajícímu uvolní až po tom, co katastr přepíše vlastnictví
Co je plomba u bytu a proč ji lidé řeší
Jakmile se podá návrh na vklad, katastr označí byt tzv. plombou.
Plomba znamená:
- probíhá řízení o změně
- a údaje v katastru se mohou měnit
- někdo „sáhl“ na list vlastnictví a katastr to eviduje
Plomba není problém – je to očekávaný stav při převodu.
Kdy kupující může byt převzít (předání vs. vlastnictví)
Předání bytu (klíče, protokol, energie) může být dohodnuto různě.
Existují dvě běžné praxe:
Varianta A: předání až po zápisu v katastru
Nejbezpečnější pro kupujícího. Kupující byt přebírá, až když je vlastníkem.
Varianta B: předání před zápisem (výjimečně)
Někdy prodávající potřebuje předat byt dřív. Tady je důležité mít smluvně ošetřené:
- kdo nese riziko škody
- kdo platí energie
- co když se vklad zadrží nebo zamítne
Co když katastr vklad zamítne nebo přeruší
Katastr může:
- řízení přerušit (např. chce doplnění)
- nebo vklad zamítnout (chyby ve smlouvě, identifikace, podpisy)
Proto je zásadní:
- mít správně napsanou kupní smlouvu
- mít kvalitní návrh na vklad
- a mít v úschově nastaveno, co se stane, když k převodu nedojde
Co uvést do inzerátu
„Bezpečný převod vlastnictví zajištěn, kupní cena hrazena přes úschovu.“
Shrnutí
Kupující je vlastníkem bytu až ve chvíli, kdy je zapsán v katastru. Podpis kupní smlouvy ani zaplacení kupní ceny samo o sobě nestačí. Bezpečný převod se proto řeší úschovou kupní ceny a správným podáním návrhu na vklad. Plomba je běžná součást řízení a není důvod k panice. Nejbezpečnější je předávat byt až po zápisu vlastnického práva.
