Právní vady bytu: co je to a proč to bývá horší než technické vady
Technické vady bytu (např. plíseň, špatná elektroinstalace) jsou nepříjemné, ale často se dají opravit. Právní vady bytu jsou ale často horší, protože:
- byt může být právně omezený
- může být „neprodejný“
- nebo kupující nemusí získat to, co si myslí, že kupuje
Právní vady jsou jedním z hlavních důvodů, proč se realitní obchody ruší i těsně před podpisem.
Co je právní vada bytu
Právní vada je situace, kdy byt má právní omezení, které:
- brání převodu
- omezuje užívání
- snižuje hodnotu
- nebo je v rozporu s tím, co bylo slíbeno
Nejčastější právní vady bytu
Věcné břemeno
Například doživotní užívání – byt sice koupíte, ale někdo v něm může bydlet.
Zástavní právo
Běžné, ale musí být jasné, jak se vymaže.
Exekuce nebo insolvence
Citlivé téma, které vyžaduje velmi opatrný postup.
Nájemník v bytě
Byt může být prodán i s nájemníkem. Pro kupujícího je to zásadní informace.
Nejasné vlastnictví
Například podíly, dědictví, SJM, nedořešené převody.
Nepovolené stavební úpravy
Dispozice neodpovídá dokumentům a může vzniknout problém se SVJ nebo stavebním úřadem.
Proč jsou právní vady horší než technické
Technickou vadu často vyřešíte:
- rekonstrukcí
- opravou
- investicí
Právní vadu často nevyřešíte snadno, protože:
- vyžaduje právní kroky
- souhlas třetích osob
- a někdy ji nelze odstranit vůbec (např. doživotní užívání)
Kupující pak může mít byt, který:
- nemůže užívat
- nemůže pronajmout
- nebo nemůže prodat bez ztráty
Jak právní vady bytu ověřit před koupí
Kupující by měl vždy prověřit:
- list vlastnictví (zástavy, břemena, omezení)
- prohlášení vlastníka
- SVJ dokumenty
- zda je byt volný nebo pronajatý
- zda není vedeno řízení nebo spor
Nejlepší praxe je právní prověrka bytu před podpisem kupní smlouvy.
Co uvést do inzerátu
Právní vady se často do inzerátu nepíšou detailně, ale zásadní omezení uvést musíte (zejména věcná břemena).
Profesionální věta:
„Právní stav ověřen, převod zajištěn právním servisem.“
Shrnutí
Právní vady bytu jsou omezení nebo problémy v právním režimu, které mohou zabránit převodu nebo zhoršit užívání bytu. Patří sem věcná břemena, zástavy, exekuce, nájemníci, spoluvlastnictví nebo nepovolené úpravy. Právní vady bývají horší než technické, protože se často nedají jednoduše opravit. Kupující by měl vždy prověřit katastr a dokumentaci domu před podpisem smluv.