Parkovací stání bytu: jaké jsou typy, jak to poznat a na co si dát pozor v inzerátu i smlouvě
Parkovací stání je u mnoha bytů prakticky stejně důležité jako samotná dispozice. V některých lokalitách může parkování rozhodnout o tom, jestli je byt vůbec dobře obyvatelný nebo prodejný.
Jenže pod jednou větou v inzerátu „k bytu parkovací stání“ se může skrývat několik úplně odlišných věcí – a každá má jinou hodnotu, jiná pravidla a jiná rizika.
Kupující i nájemce proto musí vědět, co přesně parkovací stání znamená, jak je právně řešené a co bude skutečně převáděno.
Proč je parkovací stání u bytu často problém
Parkovací stání je typická položka, kde se setkáte s těmito situacemi:
- v inzerátu je stání „v ceně“, ale ve smlouvě není přesně definované
- stání je jen výhradní užívání společné části, ne vlastnictví
- prodávající nabízí stání, které mu fakticky nepatří, jen ho užívá „zvykově“
- stání je pronajaté a nový majitel nárok nemá
- kupující počítá s hypotékou, ale banka parkování neakceptuje jako součást zástavy
Proto je parkovací stání jedna z věcí, která musí být dokumentačně čistá.
Typy parkovacího stání u bytu
V praxi existuje několik běžných variant.
Samostatná jednotka v katastru
Nejčistší varianta. Parkovací místo je zapsané jako samostatná jednotka (garážové stání / nebytová jednotka).
Výhody:
- jasné vlastnictví
- dá se převádět samostatně nebo spolu s bytem
- lze zapsat zástavu
Pozor:
u některých domů je parkovací jednotka na jiném listu vlastnictví než byt, což je potřeba pohlídat ve smlouvách.
Podíl na garáži + výhradní užívání konkrétního místa
Častá varianta v novostavbách.
Kupující nekupuje „stání jako jednotku“, ale podíl na společné garáži a k tomu právo výhradního užívání jednoho konkrétního místa.
Výhody:
- funkčně podobné vlastnictví
- v praxi to bývá běžné a prodejné
Rizika:
- musí být jasně určeno, které místo je vaše
- musí to být doložitelné v dokumentaci (prohlášení vlastníka / dohody)
Společná část domu ve výhradním užívání
Parkování je právně společná část, ale vy máte právo ji užívat.
Je to podobné jako sklep ve výhradním užívání.
Riziko:
pokud není výhradní užívání jasně zapsané a doložené, může se v budoucnu zpochybňovat.
Pronájem parkovacího stání
Někdy prodávající uvádí parkovací stání, ale ve skutečnosti ho pouze pronajímá od:
- města
- jiného vlastníka
- SVJ
- soukromého provozovatele
Pro kupujícího je to zásadní rozdíl, protože pronájem nemusí automaticky pokračovat.
Nový majitel často musí:
- podepsat novou smlouvu
- nebo stání vůbec nezíská
„Možnost parkování u domu“
To není parkovací stání, ale marketingová věta.
Může znamenat:
- parkování na ulici
- nevyhrazené místo
- dohodu se sousedy bez právní hodnoty
Jak parkovací stání u bytu ověřit
Kupující by měl udělat následující kroky:
1) List vlastnictví
Ověřte:
- zda je parkovací jednotka uvedena na LV
- zda je uveden podíl na garážové jednotce
- zda jsou omezení (zástavy, břemena)
2) Prohlášení vlastníka
Prohlášení vlastníka často obsahuje:
- režim parkování
- označení stání
- zda jde o výhradní užívání
3) Plán garáží a označení místa
U vnitřních garáží musí být jasné:
- číslo stání
- kde se fyzicky nachází
Kupující by měl vždy vidět parkovací místo osobně, ne jen z fotky.
Co musí být u parkování jasně napsané ve smlouvě
V kupní smlouvě musí být přesně uvedeno:
- co se převádí (jednotka / podíl / právo užívání)
- identifikace parkovací části (číslo jednotky, podíl, označení stání)
- zda je parkování v ceně nebo zvlášť
- zda se převádí současně s bytem
U nájemního vztahu musí být jasné:
- cena nájmu stání
- doba trvání
- výpovědní podmínky
Nejčastější chyby v inzerátu a proč vadí
- „parkování v ceně“ bez vysvětlení režimu
- „garážové stání“ ale ve skutečnosti jen venkovní místo
- „vyhrazené stání“ bez právního podkladu
- „parkování před domem“ jako náhrada za skutečné stání
Tyto věci zásadně mění hodnotu bytu a kupující na to bývají citliví.
Co uvést do inzerátu (profesionálně)
Nejlepší praxe je uvést konkrétně, o jaký typ jde:
„Součástí prodeje je garážové stání (samostatná jednotka).“
„K bytu náleží parkovací stání v garáži – podíl + výhradní užívání.“
„Možnost dokoupení parkovacího stání.“
„Parkovací stání lze pronajmout v rámci domu.“
Tím si ušetříte zbytečné dotazy a budujete důvěru.
Shrnutí
Parkovací stání u bytu může být vlastnictví, podíl s výhradním užíváním, společná část ve výhradním užívání nebo jen pronájem. Kupující musí vždy ověřit režim parkování v listu vlastnictví a prohlášení vlastníka a trvat na přesném uvedení ve smlouvě. Nejasné parkování je častý důvod sporů a zásadně ovlivňuje cenu i financování bytu.
