Dispozice bytu: co přesně znamenají 1+kk, 2+1, 3+kk a na co si dát pozor v inzerátu
Dispozice bytu je jedna z prvních věcí, podle které lidé filtrují nabídky a porovnávají byty mezi sebou. V inzerátu je to často první „velké číslo“, které zájemce zaujme. Jenže právě dispozice patří mezi údaje, které se dají snadno vyložit špatně nebo marketingově upravit.
Kupující nebo nájemce pak může přijít na prohlídku a zjistit, že:
- 2+kk je ve skutečnosti 1+kk se spacím koutem
- kuchyňský kout je jen výklenek bez okna
- „samostatný pokoj“ je průchozí
- nebo že místnost označená jako pokoj je spíš komora
Proto je důležité vědět, co dispozice přesně znamenají a jak to v inzerátu uvádět profesionálně a férově.
Co znamenají označení 1+kk, 2+1, 3+kk u bytu
Dispozice bytu se typicky zapisuje ve formátu:
- počet pokojů + typ kuchyně
„+1“ znamená samostatnou kuchyň jako oddělenou místnost.
„+kk“ znamená kuchyňský kout, který je součástí jednoho z pokojů.
1+kk
- jedna obytná místnost (typicky obývací pokoj se spaním)
- kuchyňský kout v rámci téže místnosti
- koupelna a předsíň nejsou „pokoj“
Typické využití:
startovací byt pro jednotlivce, investiční byt na pronájem.
1+1
- jeden pokoj
- samostatná kuchyň jako oddělená místnost
Výhoda:
větší oddělení prostoru, často praktičtější než 1+kk.
2+kk
- dva pokoje
- kuchyňský kout je v jednom z nich (obvykle v obývacím pokoji)
Pozor:
pokud je druhý „pokoj“ jen malý výklenek nebo místnost bez denního světla, dispozice může být sporná.
2+1
- dva pokoje
- samostatná kuchyň
Výhoda:
kuchyň je oddělená, byt se lépe užívá ve více lidech.
3+kk
- tři pokoje
- kuchyňský kout v obývací části
Typické využití:
rodinné bydlení nebo kvalitní investice (vyšší nájemné).
3+1
- tři pokoje + samostatná kuchyň
- velmi praktické rozdělení prostor
Co se do dispozice nepočítá
Do dispozice se obvykle nepočítá:
- koupelna
- WC
- předsíň
- komora (pokud není obytná místnost)
- šatna
- chodby
A právě tady vznikají spory, kdy prodávající nebo realitní kancelář marketingově označí „komoru“ jako pokoj.
Nejčastější problémy u dispozice bytu v praxi
2+kk, které je fakticky 1+kk
Velmi častý trik je, že byt má:
- obývák s kuchyňským koutem
- a malý výklenek nebo místnost s posuvnými dveřmi
Papírově se to prodává jako 2+kk, ale reálně to může být nekomfortní.
Průchozí pokoje
Pro mnoho lidí je průchozí pokoj zásadní nevýhoda.
V inzerátu by měl být tento fakt ideálně zmíněn, protože výrazně ovlivňuje soukromí a využitelnost.
Kuchyňský kout bez okna
U +kk je běžné, že kuchyňský kout nemá okno. To samo o sobě nemusí být problém, ale:
- musí být dobré větrání
- kvalitní digestoř
- dostatek prostoru
Nejasné označení místností po rekonstrukci
Někdy se byt dispozičně změnil, ale dokumentace domu se tomu nepřizpůsobila.
Kupující by měl vždy ověřit:
- zda byly úpravy povolené
- zda nezasáhly do nosných konstrukcí nebo společných rozvodů
Jak dispozici bytu uvádět v inzerátu profesionálně
Nejlepší praxe je uvádět dispozici spolu s:
- podlahovou plochou bytu
- plochou balkonu/lodžie
- informací o sklepě
- a ideálně přiložit půdorys
Profesionální formulace v inzerátu:
„Dispozice 2+kk, neprůchozí pokoje, kuchyňský kout v obývací části.“
„Dispozice 3+1, samostatná kuchyň, komora v bytě.“
Pokud má byt specifikum:
„Byt má průchozí obývací pokoj.“
„Menší druhý pokoj vhodný jako pracovna.“
Tím předejdete nespokojenosti na prohlídkách a zbytečným sporům.
Dispozice bytu a cena: proč na tom záleží
Dispozice zásadně ovlivňuje:
- tržní cenu
- likviditu (jak rychle se prodá)
- možnost pronájmu
- cílovou skupinu
Například:
- 2+kk a 2+1 se mohou prodávat za velmi podobné ceny, ale poptávka může být jiná
- u rodinného bydlení bývá 3+kk a 3+1 často atraktivnější než „velké 2+kk“
Shrnutí
Dispozice bytu udává počet pokojů a způsob řešení kuchyně. +1 znamená samostatnou kuchyň, +kk znamená kuchyňský kout v obytné místnosti. Kupující by měl vždy ověřit, zda dispozice odpovídá realitě, zda nejsou průchozí pokoje a zda místnosti opravdu dávají smysl. Pro profesionální inzerát je ideální dispozici doplnit výměrou a půdorysem.
