Smlouva o smlouvě budoucí kupní bytu: k čemu slouží, co musí obsahovat, termíny, financování a úschova
Smlouva o smlouvě budoucí kupní bytu patří mezi dokumenty, které jsou v realitní praxi velmi časté – ale zároveň je mnoho lidí podepisuje bez pochopení, co přesně znamená.
Nejde o „příslib“. Je to závazná smlouva, která určuje, že v budoucnu musí být uzavřena kupní smlouva, a nastavuje podmínky, kdy a jak k tomu dojde.
Používá se hlavně tehdy, když:
- není možné uzavřít kupní smlouvu ihned,
- nebo když je potřeba vyřešit nějakou překážku (hypotéka, výmaz zástavy, novostavba, dědictví apod.).
Kdy se smlouva o smlouvě budoucí kupní bytu používá
V praxi se nejčastěji používá v těchto situacích:
Kupující řeší hypotéku
Kupující chce mít jistotu, že mu prodávající byt „neprodá jinému“, zatímco čeká na schválení hypotéky.
Prodávající má na bytě zástavu (hypotéku)
Je potřeba doplatit úvěr a vymazat zástavní právo nebo nastavit postup tak, aby převod byl bezpečný.
Novostavby a developerské projekty
Byt ještě není dokončený nebo zkolaudovaný a nejde ihned převést vlastnictví. Přesto se závazně domlouvají podmínky budoucí koupě.
Dědictví, vypořádání SJM, právní komplikace
Je potřeba vyřešit právní stav bytu, ale kupující má zájem už nyní.
Co musí smlouva o smlouvě budoucí kupní bytu obsahovat
Dobrá smlouva o smlouvě budoucí kupní bytu musí být konkrétní. V praxi platí: čím více detailů, tím menší prostor pro spory.
1) Přesná identifikace bytu
Stejně jako kupní smlouva musí obsahovat:
- číslo jednotky
- katastrální území
- list vlastnictví
- podíly na společných částech
- případně příslušenství (sklep, parkování)
2) Kupní cena a způsob úhrady
Musí být jasně uvedeno:
- kolik bude stát byt
- kdy se platí kupní cena
- zda jde část rovnou prodávajícímu nebo do úschovy
- zda bude částka hrazena z hypotéky
3) Termíny a lhůty
Termíny jsou u budoucí smlouvy klíčové.
Smlouva musí říct:
- do kdy bude uzavřena kupní smlouva
- do kdy musí kupující zajistit financování
- do kdy musí prodávající dodat potřebné dokumenty
Bez termínů je smlouva problematická, protože se dá zneužít a obchod se může zbytečně táhnout.
4) Podmínka financování hypotékou
Pokud kupující kupuje byt na hypotéku, musí být ve smlouvě jasně uvedeno:
- co když banka hypotéku neschválí
- co když vyjde odhad výrazně níž
- zda se smlouva ruší a co se stane se zálohou
Toto je jeden z nejčastějších bodů sporů.
Kupující si často myslí, že hypotéka je automaticky důvod pro vrácení zálohy – ale pokud to není ve smlouvě, nemusí to platit.
5) Záloha nebo jistota (pokud se platí)
U smlouvy o smlouvě budoucí se často platí část ceny jako záloha.
Musí být jasně:
- kolik se platí
- komu se platí
- zda se započítá do kupní ceny
- kdy se vrací
- kdy propadá
6) Úschova kupní ceny
Bezpečný převod bytu v praxi stojí na úschově.
Smlouva by měla říct:
- jaký typ úschovy se použije
- kdy se peníze uvolní prodávajícímu
- co se stane, pokud vklad do katastru neproběhne
Nejčastější chyby ve smlouvě o smlouvě budoucí
Chybí jasný termín podpisu kupní smlouvy
Pokud je termín „přibližný“ nebo není vůbec, vzniká prostor pro spory.
Chybí řešení hypotéky
Kupující může přijít o zálohu jen proto, že hypotéka nebyla schválena.
Nejasné sankce
Smlouva musí řešit, co se stane, když:
- prodávající odmítne prodat
- kupující odmítne koupit
- jedna strana nespolupracuje
Neřeší se právní překážky bytu
Například zástava, věcné břemeno nebo nájemník, který v bytě zůstává.
Co uvést do inzerátu (pro profesionální dojem)
Tento dokument se do inzerátu nepíše, ale velmi dobře fungují formulace:
„Možnost uzavření smlouvy o smlouvě budoucí, bezpečný převod přes úschovu.“
„Právní dokumentace zajištěna.“
Shrnutí
Smlouva o smlouvě budoucí kupní bytu je závazný dokument, který určuje budoucí uzavření kupní smlouvy. Používá se zejména při hypotéce, výmazu zástavy, novostavbách nebo právních komplikacích. Musí obsahovat identifikaci bytu, kupní cenu, termíny, řešení financování a úschovu. Největší riziko pro kupujícího je špatně ošetřená hypotéka a záloha, která může propadnout i při objektivních problémech.
