Daňové povinnosti při prodeji bytu: kdy se řeší daň z příjmu, osvobození a co doložit
Daňové povinnosti při prodeji bytu jsou pro mnoho lidí nepříjemné překvapení. Často se soustředí jen na kupní cenu a výnos, ale zapomenou na to, že při prodeji může vzniknout povinnost zdanit zisk.
Důležité je vědět, že většina lidí neplatí žádnou „daň z prodeje“ jako takovou, ale řeší se především:
- daň z příjmu (pokud nejste od prodeje osvobozeni)
A u některých případů je potřeba mít připravené dokumenty, které osvobození prokazují.
Jaká daň se řeší při prodeji bytu
Při prodeji bytu se obvykle řeší:
- daň z příjmu fyzických osob (zisk z prodeje)
Daň se nepočítá z celé prodejní ceny, ale ze zisku (rozdílu mezi příjmem a výdaji), pokud není prodej osvobozen.
Kdy je prodej bytu osvobozen od daně
V praxi existují hlavní situace, kdy daň z příjmu z prodeje bytu nemusíte platit.
Časový test vlastnictví
Pokud jste byt vlastnili dostatečně dlouho, můžete být od daně osvobozeni.
Kupující i prodávající by si měl vždy ověřit:
- kdy byl byt nabyt do vlastnictví
- a jaký časový test na něj dopadá
Vlastní bydlení
Pokud jste v bytě skutečně bydleli, může být prodej osvobozen i bez splnění dlouhého časového testu.
Tady je důležité mít možnost doložit:
- že byt byl užíván k vlastnímu bydlení
- typicky například změnou trvalého pobytu nebo faktickým užíváním
Použití peněz na bytovou potřebu
V některých případech lze prodej osvobodit, pokud peníze použijete na řešení vlastní bytové potřeby.
Příklad:
prodáte byt a peníze použijete na koupi jiného bydlení nebo výstavbu.
Důležité je:
mít to doložitelné a dodržet podmínky.
Jak se počítá zisk při prodeji bytu
Pokud prodej není osvobozen, neplatí se daň z celé částky, ale ze zisku.
Zjednodušeně:
Zisk = prodejní cena – pořizovací cena – uznatelné náklady
Mezi uznatelné náklady mohou patřit například:
- prokazatelné náklady na rekonstrukci
- provize realitní kanceláře
- právní služby
- poplatky spojené s převodem
Je důležité mít doklady (faktury, smlouvy, potvrzení), protože bez nich mohou být náklady neuznatelné.
Na co si dát pozor jako prodávající
Neřešit daně až po podpisu smlouvy
Daňové dopady se vyplatí řešit předem, protože můžete zjistit, že:
- se vyplatí počkat s prodejem (kvůli časovému testu)
- nebo že je potřeba doplnit doklady
Nedomýšlet rekonstrukci „bez faktur“
Pokud jste byt rekonstruovali bez dokladů, může být problém uznat náklady a zdanění zisku bude vyšší.
Rozdělení výnosu při více vlastnících
Pokud byt vlastní více osob, daňové dopady se řeší u každého zvlášť podle jeho podílu a jeho situace (bydlení, časový test).
Co uvést do inzerátu
Daňové otázky se do inzerátu nepíšou, ale je profesionální, pokud prodávající má jasno:
- kdy byl byt nabyt
- jaká je historie rekonstrukcí
- a má připravené doklady
Kupující tím získá důvěru, že obchod je transparentní.
Shrnutí
Při prodeji bytu se typicky řeší daň z příjmu ze zisku, pokud prodej není osvobozen. Osvobození může nastat díky časovému testu, vlastnímu bydlení nebo využití peněz na bytovou potřebu. Zisk se počítá jako rozdíl mezi prodejní a pořizovací cenou po odečtení uznatelných nákladů. Prodávající by měl řešit daňové dopady dopředu a uchovávat doklady o rekonstrukci a nákladech.
