Advokátní úschova bytu: jak funguje, kdy je bezpečná, kolik stojí a co musí být ve smlouvě
Advokátní úschova je v realitních transakcích jeden z nejčastějších způsobů, jak bezpečně zaplatit kupní cenu bytu. Smysl je jednoduchý: kupující nechce poslat miliony přímo prodávajícímu dřív, než bude zapsán jako vlastník v katastru, a prodávající zase nechce převést byt bez jistoty, že peníze existují.
Advokátní úschova řeší tuto rovnováhu:
- peníze jsou uloženy u advokáta na zvláštním účtu,
- byt se převede v katastru,
- a teprve poté se kupní cena vyplatí prodávajícímu.
Pokud je úschova správně nastavená, je to velmi bezpečný a standardní postup.
Co je advokátní úschova bytu
Advokátní úschova je právní institut, kdy advokát jako nestranná osoba přijme peníze (nebo listiny) do úschovy a vydá je až při splnění předem dohodnutých podmínek.
U prodeje bytu se advokátní úschova používá téměř vždy na:
- kupní cenu (celou nebo její část),
- případně na doplacení hypotéky prodávajícího,
- a řešení výmazu zástavního práva.
Jak advokátní úschova při koupi bytu funguje (krok za krokem)
Typický bezpečný postup vypadá takto:
- kupující a prodávající podepíšou kupní smlouvu
- podepíše se smlouva o advokátní úschově
- kupující pošle kupní cenu na úschovní účet advokáta
- podá se návrh na vklad do katastru
- katastr zapíše kupujícího jako vlastníka
- advokát vyplatí peníze prodávajícímu (nebo bance, pokud se doplácí hypotéka)
Tím je zajištěno, že kupující nezaplatí dřív, než byt právně získá.
Proč je advokátní úschova bezpečná
Bezpečnost advokátní úschovy stojí na několika principech:
- peníze nejsou přímo u prodávajícího
- advokát má povinnost jednat podle smlouvy
- podmínky uvolnění peněz jsou přesně dané
- úschovní účet je oddělený od běžných účtů advokáta
Kupující i prodávající tak mají jasná pravidla, kdy se peníze uvolní.
Na co si dát pozor u advokátní úschovy (prakticky)
Advokátní úschova je bezpečná jen tehdy, pokud je udělaná správně. Nejčastější chyby jsou:
Úschova „na špatném účtu“
Kupující by měl vždy ověřit, že peníze jdou na:
- speciální úschovní účet
a ne na běžný účet advokáta.
Nejasné podmínky uvolnění peněz
Ve smlouvě musí být jasně uvedeno:
- kdy se peníze vyplácí prodávajícímu
- jak se prokazuje splnění podmínek (např. výpis z katastru)
- co se stane při přerušení nebo zamítnutí vkladu
Neřešený výmaz zástavního práva
Pokud je na bytě hypotéka prodávajícího, úschova musí řešit:
- doplacení úvěru bance
- vydání kvitance
- výmaz zástavy z katastru
Bez toho je převod rizikový.
Neřešené vrácení peněz při problému
Úschova musí mít přesně nastaveno:
- kdy se peníze vrací kupujícímu
- kdo rozhoduje, pokud je spor
Co musí být ve smlouvě o advokátní úschově
Dobrá smlouva obsahuje minimálně:
- identifikaci stran a advokáta (schovatele)
- přesnou částku a měnu
- číslo úschovního účtu
- podmínky uvolnění peněz
- postup při přerušení / zamítnutí vkladu
- postup při odstoupení od smlouvy
- řešení výmazu zástavy (pokud existuje)
- poplatky za úschovu a kdo je platí
Kolik stojí advokátní úschova bytu
Cena advokátní úschovy se liší podle:
- hodnoty transakce
- složitosti (zástavy, hypotéky, více stran)
- rozsahu právního servisu
V praxi se částka často pohybuje v řádu tisíců až desítek tisíc Kč.
Kupující by měl vědět, zda advokát řeší jen úschovu, nebo i:
- přípravu kupní smlouvy
- návrh na vklad
- komunikaci s bankami
Kdy je lepší zvolit jiný typ úschovy
Advokátní úschova je velmi častá, ale někdy lidé preferují:
- notářskou úschovu
- bankovní úschovu
Důvody mohou být:
- interní pravidla banky kupujícího
- preference prodávajícího
- specifická situace (např. vyšší důraz na institucionální dohled)
Co uvést do inzerátu (profesionálně)
Úschovu do inzerátu dávat nemusíte, ale profesionálně působí věta:
„Kupní cena bude hrazena přes advokátní úschovu.“
Tím kupujícímu signalizujete, že prodej je bezpečný a transparentní.
Shrnutí
Advokátní úschova bytu je bezpečný způsob úhrady kupní ceny, kdy peníze drží advokát a uvolní je až po zápisu vlastnictví v katastru. Bezpečnost stojí na správně nastavené smlouvě, jasných podmínkách uvolnění peněz, úschovním účtu a řešení výmazu zástav. Kupující by měl vždy ověřit, kdo je schovatel a jaké jsou podmínky vrácení peněz při problémech.
