Darování bytu: rizika, daně, věcná břemena a jak se chránit při převodu v rodině

Darování bytu je na první pohled jednoduché: místo prodeje se byt „přepíše“ na jinou osobu bez peněz. Nejčastěji jde o převod v rodině – rodiče darují byt dětem, prarodiče vnoučatům nebo se řeší majetek mezi příbuznými.

Jenže darování bytu není jen hezké gesto. Je to právní převod s dopady, které mnoho lidí podcení, například:

• riziko, že dárce ztratí kontrolu nad bytem
• možnost, že byt bude prodán nebo zatížen bez jeho souhlasu
• dopady na vztahy, rozvody a exekuce obdarovaného
• a také otázka věcných břemen (doživotní užívání)

Proto je potřeba darování bytu nastavit profesionálně a hlavně s ohledem na budoucnost.

Co je darování bytu

Darování bytu je převod vlastnického práva bezúplatně, tedy bez kupní ceny. Převod se provádí:

• darovací smlouvou
• a vkladem do katastru nemovitostí

Obdarovaný se stává vlastníkem až zápisem v katastru, stejně jako při prodeji.

Nejčastější situace, kdy se byt daruje

• rodiče darují byt dítěti
• převod mezi manžely nebo partnery
• převod v rámci majetkového uspořádání rodiny
• vyřešení vlastnictví před budoucím dědictvím

Darování se často používá, protože lidé chtějí:

• zjednodušit majetkové vztahy
• předejít sporům v dědictví
• „předat byt za života“

Největší rizika darování bytu

Dárce ztratí vlastnictví a kontrolu

Jakmile je byt převeden, obdarovaný může byt:

• prodat
• pronajmout
• zastavit (například hypotékou)
• nebo byt použít jako zajištění dluhu

A dárce už do toho právně nemůže zasahovat, pokud nemá smluvně ošetřená práva.

Riziko rozvodu obdarovaného

Pokud je byt darován například synovi nebo dceři a obdarovaný je v manželství, je potřeba řešit:

• zda bude byt v SJM
• nebo půjde výhradně o majetek obdarovaného

Darování může mít dopad na budoucí rozvod a majetkové vypořádání.

Exekuce nebo insolvence obdarovaného

Pokud se obdarovaný dostane do dluhů, byt může být:

• předmětem exekuce
• nebo součástí insolvence

A dárce v tu chvíli často lituje, protože byt chtěl „zabezpečit dítě“, ale výsledek je opačný.

Konflikty v rodině

Darování někdy vytvoří napětí:

• mezi sourozenci
• mezi rodiči a dětmi
• nebo v širší rodině

Zejména pokud je byt jediný hodnotný majetek.

Darování bytu a daně: co se řeší

Lidé mají často strach z „daně z darování“, ale v České republice se řeší hlavně:

Daň z příjmu u obdarovaného

Darování může podléhat dani z příjmu, pokud obdarovaný není osvobozen.

Typicky je osvobození při darování mezi blízkými osobami (rodina).

Je ale důležité vědět:

• kdo je blízká osoba
• a jak to doložit

Pokud by šlo o darování mezi osobami mimo rodinu, může být daňové posouzení jiné.

Daň z nemovitých věcí

Po převodu bude obdarovaný řešit:

• každoroční daň z nemovitých věcí

To je běžná povinnost vlastníka.

Věcné břemeno bytu při darování (doživotní užívání)

Nejčastější ochrana dárce je zřízení věcného břemene (služebnosti) doživotního užívání bytu.

To znamená, že:

• dárce může byt dál užívat
• obdarovaný byt nemůže „vyprázdnit“ nebo prodat tak, aby dárce přišel o bydlení
• věcné břemeno je zapsáno v katastru a působí i vůči třetím osobám

U darování rodičům/dětem je to velmi časté a doporučené řešení.

Co musí obsahovat darovací smlouva bytu

Profesionální darovací smlouva musí být stejně přesná jako kupní smlouva.

Musí obsahovat:

• identifikaci stran
• identifikaci bytu (jednotka, LV, katastr)
• prohlášení o bezúplatnosti
• datum a podpisy (typicky s ověřením)
• návrh na vklad nebo přílohy

Pokud se zřizuje věcné břemeno, musí být popsáno:

• rozsah užívání (celý byt / část bytu)
• kdo hradí náklady (energie, SVJ)
• zda břemeno zaniká smrtí

Na co si dát pozor při darování v rodině

• vždy myslet na budoucnost (rozvod, dluhy, konflikty)
• řešit věcné břemeno nebo jiné zajištění
• jasně ujednat, kdo platí SVJ a energie
• vše mít písemně a zapsané v katastru

Darování bytu není jen „přepis“, ale důležitý právní krok.

Co uvést do inzerátu

Darování se netýká inzerce, ale pokud se byt později prodává, je důležité mít čistou dokumentaci:

• darovací smlouvu
• zápis v katastru
• případná věcná břemena

Kupující bude chtít vědět, že převody proběhly správně.

Shrnutí

Darování bytu je bezúplatný převod vlastnictví přes darovací smlouvu a katastr. Největší riziko je, že dárce ztratí kontrolu nad bytem a byt se může stát součástí rozvodu, exekuce nebo může být prodán. Nejčastější ochrana dárce je zřízení věcného břemene doživotního užívání. Daňově se řeší zejména osvobození od daně z příjmu mezi blízkými osobami. Darování bytu je potřeba dělat profesionálně, protože jde o krok s dlouhodobými dopady.