Hypotéka bytu: jak funguje financování, odhad, čerpání, zástava a na co si dát pozor při koupi
Hypotéka je nejčastější způsob financování koupě bytu. Pro mnoho kupujících je to zároveň první velký úvěr v životě, takže se v procesu často ztrácí. Přitom právě hypotéka rozhoduje o tom, jestli se obchod dokončí včas, jestli bude kupní cena bezpečně zaplacená a jestli nevzniknou zbytečné sankce nebo stres.
V realitní praxi platí:
- byt můžete chtít sebevíc, ale pokud hypotéka nevyjde, byt nekoupíte
- a pokud jsou smlouvy špatně nastavené, můžete přijít o rezervační poplatek nebo zálohu
Proto je důležité pochopit, jak hypotéka na byt funguje a co všechno kupující musí hlídat.
Co je hypotéka na byt
Hypotéka je úvěr zajištěný nemovitostí, typicky kupovaným bytem. Banka si na byt zapíše zástavní právo do katastru a tím si zajišťuje, že když dlužník nebude splácet, může banka nemovitost prodat.
Kupující tak získá:
- peníze na koupi bytu
a banka získá:
- zástavu na byt
Jak probíhá hypotéka při koupi bytu (krok za krokem)
Proces hypotéky se dá zjednodušit do několika fází:
- výběr bytu a dohoda na ceně
- rezervace (někdy) a příprava smluv
- podání žádosti o hypotéku
- odhad bytu bankou
- schválení úvěru
- podpis úvěrové smlouvy
- zajištění zástavy (zástavní smlouva + vklad do katastru)
- čerpání hypotéky (banka pošle peníze do úschovy)
- převod vlastnictví kupujícího
- uvolnění kupní ceny prodávajícímu
V praxi se některé kroky překrývají, ale vždy platí, že banka chce mít kontrolu nad bezpečností transakce.
Odhad bytu: proč je klíčový
Odhad bytu je posouzení hodnoty nemovitosti, které banka potřebuje, aby věděla, kolik vám může půjčit.
Kupující musí vědět:
- pokud odhad vyjde níž než kupní cena, banka půjčí méně
- kupující pak musí doplatit rozdíl z vlastních peněz
To je jeden z nejčastějších důvodů, proč hypotéka „nevyjde“ nebo se obchod zkomplikuje.
Proto je profesionální mít ve smlouvách podmínku:
- co se stane, když odhad bude nižší
Čerpání hypotéky: kdy banka pošle peníze
Banka obvykle pošle peníze až ve chvíli, kdy jsou splněné podmínky čerpání.
Typicky:
- podepsaná kupní smlouva
- podepsaná zástavní smlouva
- podaný návrh na vklad zástavy do katastru
- zajištěná úschova kupní ceny
Banka chce mít jistotu, že její peníze nepůjdou jen tak někomu bez právní ochrany.
Zástavní právo bytu: co to znamená pro kupujícího
Zástavní právo znamená, že byt je zatížený ve prospěch banky.
To je u hypotéky standard.
Kupující musí počítat s tím, že:
- byt nemůže volně prodat bez řešení zástavy
- při prodeji se zástava obvykle vymaže až po splacení úvěru
Zástava sama o sobě není problém, ale je potřeba chápat, že byt není „čistý“ dokud je hypotéka aktivní.
Hypotéka a rezervační smlouva: nejčastější problém
Kupující často podepíše rezervační smlouvu a dá rezervační poplatek, ale nemá ve smlouvě ošetřeno, co když hypotéka nebude schválena.
To je velké riziko, protože pak může poplatek propadnout.
Bezpečný postup:
- mít v rezervační smlouvě jasně uvedeno, že pokud hypotéka nevyjde, poplatek se vrací
- nebo složit poplatek do úschovy
Na co si dát pozor při koupi bytu na hypotéku
Termíny
Hypotéka trvá. Pokud máte krátké termíny ve smlouvách, můžete se dostat do prodlení.
Dokumenty k bytu
Banka může chtít:
- list vlastnictví
- nabývací titul
- prohlášení vlastníka
- potvrzení od SVJ
- PENB
- pojistku
Pokud dokumenty chybí, proces se prodlouží.
Stav bytu a právní vady
Banka někdy odmítne financovat byt, pokud:
- je právně komplikovaný (např. podíl, břemeno)
- nebo je technicky ve špatném stavu
Kupující by měl dělat právní prověrku ještě před tím, než investuje do odhadu a poplatků.
Co uvést do inzerátu (profesionálně)
Prodávající může zvýšit šanci na rychlý prodej, když do inzerátu uvede:
„Možnost financování hypotékou.“
„S financováním vám rádi pomůžeme.“
„Právní servis a úschova kupní ceny zajištěny.“
Kupující pak má pocit, že obchod bude hladký.
Shrnutí
Hypotéka bytu je úvěr zajištěný zástavním právem na byt. Proces zahrnuje žádost, odhad, schválení, zajištění zástavy a čerpání do úschovy. Největší rizika jsou nízký odhad, špatně nastavené termíny a neřešená podmínka financování v rezervační smlouvě. Kupující se chrání tím, že má smlouvy správně nastavené a má připravené dokumenty k bytu, aby hypotéka proběhla bez zbytečných zdržení.
