Nájemné bytu: jak ho správně nastavit, co do něj patří, zvyšování nájmu a nejčastější spory

Nájemné je základní částka, kterou nájemce platí pronajímateli za užívání bytu. V praxi ale vzniká nejvíc sporů právě kvůli tomu, že lidé směšují nájemné se zálohami a energiemi a pak se diví, že „nájem byl jiný, než čekali“.

Profesionální inzerát i nájemní smlouva musí jasně rozlišovat:

• nájemné (odměna pronajímateli)
• zálohy na služby (např. SVJ, voda, teplo)
• energie (elektřina, plyn – přepis nebo přeúčtování)

Pokud to není jasné, vznikají nedorozumění a konflikty.

Co je nájemné bytu

Nájemné je částka, kterou nájemce platí za možnost užívat byt.

Je to příjem pronajímatele a z právního hlediska je to „cena za užívání bytu“.

Nájemné obvykle nezahrnuje:

• zálohy na služby
• energie
• internet

Proto je důležité vždy uvádět, co je součástí a co ne.

Nájemné vs. služby: proč se to nesmí míchat

Lidé často říkají:

„Nájem je 20 000 Kč.“

Ale ve skutečnosti to může být:

• nájemné 16 000 Kč
• služby 4 000 Kč

A pokud to není jasně rozděleno, vzniká problém například při:

• vyúčtování služeb
• vracení přeplatků
• zvyšování nájemného

Zvyšuje se totiž nájemné, ne služby (služby se vyúčtují podle spotřeby).

Jak stanovit výši nájemného bytu

Nájemné by mělo odpovídat trhu, jinak se byt buď nepronajme, nebo se pronajme „příliš levně“ a pronajímatel ztrácí.

Nejčastější faktory:

• lokalita
• dispozice a velikost
• stav bytu (rekonstrukce)
• vybavení (nábytek, spotřebiče)
• patro, výtah, balkon
• možnost parkování
• energetická náročnost (PENB)

Nájemné bytu a inflace: zvyšování nájemného

Pronajímatel často chce mít možnost nájemné zvyšovat, protože se mění trh, inflace a náklady.

Možnosti zvyšování:

• dohoda ve smlouvě (inflační doložka)
• zákonné možnosti při dlouhodobém nájmu

Ve smlouvě je dobré mít jasně uvedeno:

• jak často lze nájemné zvýšit
• podle jakého indexu (inflace)
• jak se změna oznámí

Bez toho může být zvyšování nájmu komplikované a vede ke sporům.

Nájemné a kauce: souvislost

Kauce se často stanovuje jako násobek nájemného.

Proto je potřeba vědět, jestli se počítá z:

• čistého nájemného
• nebo z nájemného včetně služeb

Správně by měla být definovaná ve smlouvě jasně, aby nevznikly spory.

Nejčastější spory u nájemného bytu

• nájemce tvrdí, že platí „včetně všeho“, ale ve smlouvě to tak není
• pronajímatel zvyšuje nájem bez opory ve smlouvě
• nájemce neplatí včas a vznikají dluhy
• nejasné vyúčtování služeb

Základ je mít vše písemně a odděleně.

Co uvést do inzerátu (aby lidé chápali cenu)

Profesionální inzerát musí mít jasnou strukturu:

• Nájemné: X Kč/měsíc
• Zálohy na služby: Y Kč/měsíc
• Elektřina/plyn: přepis na nájemce nebo přeúčtování
• Kauce: Z Kč
• Provize (pokud je)

Tím předejdete zbytečným dotazům a frustraci.

Shrnutí

Nájemné bytu je odměna pronajímateli za užívání bytu a nesmí se zaměňovat se zálohami na služby a energiemi. Správné nastavení nájemného vychází z trhu a faktorů jako lokalita, stav bytu a vybavení. Zvyšování nájemného je vhodné řešit ve smlouvě (například inflační doložkou). Nejčastější spory vznikají z nejasných částek a špatného rozlišení nájemného a služeb.