Prohlídka bytu: checklist pro kupující i nájemce, na co se ptát a jak poznat problém dřív než pozdě

Prohlídka bytu je moment, kdy se rozhoduje, jestli byt koupíte nebo si ho pronajmete. Spousta lidí si při prohlídce všímá hlavně „jestli se jim byt líbí“. To je přirozené, ale v realitách často platí, že krásný první dojem zakryje důležité problémy.

Při prohlídce je potřeba myslet na dvě roviny:

• technický stav bytu a domu
• právní a provozní stránku (náklady, SVJ, energie, smlouvy)

Ať už jste kupující nebo nájemce, dobře připravená prohlídka vám může ušetřit desítky až stovky tisíc korun.

Prohlídka bytu: jak se připravit

Ještě před prohlídkou si připravte:

• otázky na prodávajícího / makléře
• základní kontrolní seznam
• ideálně telefon s foťákem (pro poznámky a detaily)
• metr (u dispozic a nábytku)
• světlo / baterku (sklepy, kouty, technické místnosti)

Dobrý tip:

choďte na prohlídku za denního světla. Večer se špatně pozná stav oken, světelnost i vady.

Na co se zaměřit v bytě (technický checklist)

Okna a větrání

• jsou okna těsná?
• jde otevřít a zavřít bez odporu?
• nejsou zamlžená dvojskla?
• je v bytě zatuchlý zápach?

Zápach může ukazovat na vlhkost nebo špatné větrání.

Stěny, stropy a vlhkost

• nejsou mapy na stěnách?
• nejsou praskliny?
• není cítit plíseň?
• nejsou bubliny pod malbou?

Plíseň a vlhkost jsou často drahý problém a nemusí být vidět na první pohled.

Podlahy

• vržou?
• nejsou zvlněné?
• nejsou fleky od vody?

Podlaha je detail, který se špatně opravuje v zabydleném bytě.

Koupelna a WC

• odtoky fungují?
• není cítit kanalizace?
• jaký je stav silikonů a spár?
• není staré jádro?

U starších bytů je koupelna jeden z nejdražších bodů rekonstrukce.

Elektřina

• jak staré jsou rozvody?
• je v bytě jističový rozvaděč moderní?
• kolik je zásuvek?
• fungují světla?

Pokud jsou rozvody staré, rekonstrukce může být nutná a drahá.

Vytápění a ohřev vody

• jaký je typ vytápění (centrální, vlastní kotel, elektřina)?
• jaké jsou radiátory?
• je kotel pravidelně servisovaný?
• je tlak a teplá voda stabilní?

Vytápění je klíčové pro náklady na bydlení.

Co řešit u domu (SVJ a společné části)

Kupující bytu musí vždy vnímat, že nekupuje jen byt, ale i dům.

Ptejte se:

• kdy byla poslední rekonstrukce domu?
• je dům zateplený?
• jaký je fond oprav?
• plánuje se rekonstrukce střechy, výtahu, fasády?
• jsou v domě dlužníci?

Špatné hospodaření SVJ může znamenat mimořádné platby.

Otázky na makléře nebo majitele při prohlídce

Zeptejte se vždy:

• proč se byt prodává / pronajímá?
• jaké jsou měsíční náklady?
• jaká je výše fondu oprav?
• jaké jsou zálohy na energie?
• jaké jsou sousedské vztahy a hluk?
• je byt zatížený zástavou, břemenem, nájemníkem?

Profesionální prodávající vám na tyto otázky odpoví bez problému.

Prohlídka bytu u pronájmu: na co si dát pozor

U pronájmu je důležité:

• jasné rozdělení nájemného a záloh
• výše kauce
• kdo platí elektřinu/plyn a jestli se přepisují
• stav vybavení a spotřebičů
• předávací protokol

Pokud majitel nechce předávací protokol, je to varování.

Jak poznat, že něco nesedí (typické signály)

• tlak na rychlé rozhodnutí („musíte hned, jinak to vezme někdo jiný“)
• neochota ukázat dokumenty (SVJ, předpis plateb)
• nejasné odpovědi o nákladech
• nesoulad mezi inzerátem a realitou
• byt „voní parfémem“ a je vyvětraný až podezřele (může maskovat vlhkost)

Co uvést do inzerátu (aby prohlídky byly efektivní)

Prodávající nebo pronajímatel by měl uvést:

• dispozici a přesné metry
• měsíční náklady a fond oprav
• stav domu
• stav rekonstrukce
• informace o energii a vytápění

Čím více informací v inzerátu, tím kvalitnější zájemci přijdou na prohlídku.

Shrnutí

Prohlídka bytu není jen o dojmu, ale o kontrole technického a právního stavu. Kupující i nájemce by měli prověřit okna, vlhkost, rozvody, koupelnu, vytápění a stav domu včetně SVJ a fondu oprav. Klíčové jsou správné otázky na náklady, dokumenty a právní stav. Dobře vedená prohlídka šetří peníze, čas a chrání před nepříjemným překvapením po nastěhování.