Družstevní byt může být skvělý deal. Ale pozor na „účelová družstva“ a riziko vyloučení

Družstevní byt: výhody, nevýhody a riziko vyloučení

Družstevní bydlení je v Česku stále trochu opomíjené. Přitom se dá v praxi využít jako chytrý způsob, jak koupit byt levněji než v osobním vlastnictví. Často se bavíme o rozdílu 10 až 20 procent, což může být při dnešních cenách nemovitostí zásadní úspora.

Zároveň ale platí, že družstevní byt není totéž co byt v osobním vlastnictví. Má jiná pravidla, jiný typ vlastnictví a v některých případech i významně vyšší rizika. A právě na ta se vyplatí dívat dopředu, ještě před podpisem smluv.

V článku si vysvětlíme, jak družstevní byt funguje, kdy může být výhodný a proč si dát pozor na nové typy „účelových družstev“, která se na trhu objevují jako náhrada hypotéky.

Co je družstevní byt a jak funguje družstevní vlastnictví

Družstevní byt neznamená, že byt vlastníte přímo v katastru nemovitostí. Majitelem bytu (respektive domu nebo jednotek) je bytové družstvo.

Kupující místo toho získává:

• družstevní podíl (členská práva a povinnosti)
• právo nájmu konkrétního bytu

V praxi se tedy „neprodává byt“, ale převádí se družstevní podíl. Pro mnoho lidí je to méně srozumitelné než klasické osobní vlastnictví, a právě proto bývají družstevní byty často levnější.

Proč může být družstevní byt levnější o 10–20 %

Jedna z největších výhod družstevního bytu je cena. Družstevní byty se často prodávají levněji než srovnatelné byty v osobním vlastnictví, protože:

• část kupujících družstevní model nechce řešit
• je užší okruh zájemců (nižší poptávka)
• financování může být složitější než klasická hypotéka na byt v osobním vlastnictví

Prakticky to může znamenat, že kupující získá byt za cenu, která je o 10 až 20 procent níž než u stejné nemovitosti v osobním vlastnictví.

Družstevní byt a převod do osobního vlastnictví

Často se řeší i možnost převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví. Neplatí to vždy, ale u některých družstev to možné je.

Pokud převod proběhne, může mít kupující výsledek podobný, jako kdyby byt koupil rovnou v osobním vlastnictví, jen s výhodou nižší pořizovací ceny na začátku.

Důležité je ale vědět, že převod do osobního vlastnictví:

• není automatický
• záleží na stanovách družstva
• často závisí na splacení anuity (pokud existuje)
• může být podmíněný rozhodnutím družstva

Proto je dobré to vždy ověřit předem.

Osobní vlastnictví vs. družstevní byt: co je lepší

Osobní vlastnictví je pro většinu lidí nejjednodušší varianta. Byt je zapsaný v katastru, snadno se prodává a standardně se financuje hypotékou.

Družstevní byt ale může být dobrý nástroj, pokud:

• chcete ušetřit na pořizovací ceně
• víte, jak družstvo funguje
• umíte posoudit rizika a podmínky družstva

Pro investory nebo kupující, kteří řeší cenu a umí pracovat s podmínkami družstva, může být družstevní byt velmi zajímavá příležitost.

Nejčastější obava: může družstvo člověka vyloučit?

Jedna z nevýhod družstevního vlastnictví je, že člen družstva musí dodržovat pravidla. A pokud je dlouhodobě porušuje, může být z družstva vyloučen.

Tím vzniká přirozená otázka: jak často se to děje a je to reálné riziko?

V běžné praxi platí, že vyloučení z družstva je spíš krajní situace. Není to běžná věc a už vůbec to nefunguje tak, že by vám ze dne na den přišel dopis, že už nejste členem družstva.

Aby k tomu došlo, musí jít typicky o extrémní případy, například:

• opakované porušování povinností člena
• dlouhodobé neplacení příspěvků nebo plateb
• ignorování výzev a upozornění

Družstvo musí mít proces, kterým prokáže, že vás na problém upozornilo, dalo vám možnost situaci řešit a jasně vás informovalo o následcích.

Pozor na „účelová družstva“ pro lidi bez hypotéky

Vedle standardních bytových družstev se na trhu objevují i družstva, která jsou vytvořená účelově pro lidi, kteří nedosáhnou na hypotéku.

Typicky to funguje tak, že:

• přijdete řešit hypotéku
• dozvíte se, že hypotéku nedostanete
• místo toho vám nabídnou alternativu přes družstvo

Na první pohled to může vypadat jako pomoc. V realitě to ale často znamená vstup do modelu, kde jsou podmínky tvrdší a riziko pro kupujícího výrazně vyšší.

Jak může takový model vypadat v praxi

Častý scénář je, že kupující dá například 30 procent vlastních peněz a zbytek splácí formou anuity. Součástí bývá úvěr, jenže s vyššími úroky než u běžných anuitních modelů.

Cílovou skupinou bývají často lidé, kteří:

• nedosáhnou na hypotéku
• nemají velkou finanční rezervu
• někdy se hůře orientují v češtině nebo právních důsledcích
• chtějí „za každou cenu“ vlastní bydlení

Problém je, že mnoho lidí takové nastavení zvládá jen omezenou dobu.

Kdy se to láme: rok až dva a přijde neplacení

Zkušenost ukazuje, že část lidí vydrží platit půl roku, rok nebo rok a půl. Pak často přijde moment, kdy:

• klesne příjem
• objeví se velký výdaj
• dojde k problému v rodině
• člověku dojdou rezervy

A začne se neplatit.

A právě na tuto situaci mohou být některé účelové projekty připravené. Pokud jsou pravidla a smluvní nastavení jednostranné, může být pro kupujícího velmi těžké se z toho dostat bez ztrát.

Jak poznat rizikové družstvo na první pohled

Jedna z nejjednodušších věcí, podle které lze být opatrný, je způsob, jakým vám družstvo někdo nabízí.

Pokud platí scénář:

• přišel jsem řešit hypotéku
• hypotéku nedostanu
• ale máme pro vás variantu přes družstvo

…je potřeba být velmi obezřetný. Často nejde o klasické družstvo, ale o produkt, který nabízí finanční zprostředkovatelé jako náhradu financování.

A právě v tom může být největší riziko.

Kdy se družstevní byt opravdu vyplatí

Družstevní byt může být skvělý nákup, pokud:

• jde o zavedené družstvo se standardní správou domu
• existují jasné stanovy a pravidla
• jsou známé měsíční platby a případná anuita
• převod družstevního podílu funguje běžně a transparentně
• víte, jaké jsou podmínky převodu do osobního vlastnictví (pokud je možný)

V takové situaci může družstevní byt dávat velký smysl a přinést reálnou úsporu.

Shrnutí

Družstevní byt může být chytrá cesta k levnějšímu bydlení nebo investici. Často se dá koupit o 10 až 20 procent levněji než byt v osobním vlastnictví a někdy existuje možnost převodu do osobního vlastnictví.

Současně ale platí, že je potřeba rozlišovat, o jaký typ družstva jde. Největší riziko se objevuje u účelových družstev nabízených jako náhrada hypotéky. V těchto případech může být nastavení tvrdé a při neplacení hrozí ztráta vložených peněz.

Pokud vám někdo nabízí družstvo jako „řešení místo hypotéky“, vyplatí se ověřit podmínky do detailu a ideálně si nechat dokumenty zkontrolovat odborníkem.

Nejčastější otázky (FAQ)

Je družstevní byt levnější než osobní vlastnictví?

Často ano. V praxi bývá rozdíl klidně 10 až 20 procent podle lokality, stavu bytu a poptávky.

Dá se družstevní byt převést do osobního vlastnictví?

Někdy ano, ale záleží na stanovách družstva a podmínkách převodu. Není to automatické.

Je reálné, že mě družstvo vyloučí?

V běžných družstvech je to spíše krajní situace. Obvykle k tomu dochází až při dlouhodobém neplacení nebo opakovaném porušování pravidel.

Jak poznám rizikové družstvo?

Typicky jde o situaci, kdy vám někdo družstvo nabízí jako náhradu hypotéky poté, co vám banka úvěr zamítla.