Proč se novostavby často neobjevují na realitních portálech (a kdy se objeví)

Pokud zájemce hledá novostavbu a má pocit, že „na portálech nic není“, často nejde o chybu vyhledávání. Jde o realitu trhu. U nových bytů je dlouhodobě vysoký převis poptávky nad nabídkou a nejlepší jednotky se prodají dříve, než se dostanou do veřejné inzerce.

Novostavby se prodávají ještě před zveřejněním

U atraktivních projektů je běžné, že lidé dopředu vědí, že se v dané oblasti začne stavět. Někdy se v lokalitě dlouho nic nestavělo, a jakmile se objeví developer s novým projektem, vznikne výrazný tlak na to být mezi prvními kupujícími.

V praxi se pak část bytů prodává:

• v předprodeji,
• přes databázi zájemců developera,
• bývalým klientům nebo lidem, kteří se zaregistrovali k odběru informací.

Kdy se novostavba na portál dostane

Veřejná inzerce přichází často až ve chvíli, kdy:

• je projekt oficiálně spuštěný na webu developera,
• první vlna rezervací už proběhla,
• nebo developer chce rozšířit zásah a doprodat zbylé jednotky.

Není to pravidlo u všech projektů, ale u těch nejžádanějších se to stává často.

Co z toho plyne pro kupující

Kdo chce vybírat z nejlepší nabídky, neměl by spoléhat pouze na portály. V některých případech se vyplatí sledovat developery a projekty už ve fázi příprav. Čím dříve se zájemce dostane k informaci, tím větší šanci má získat byt s dobrými parametry.

Předprodej novostaveb: jak se dostat k nabídce dříve než ostatní

U novostaveb často rozhoduje nikoli schopnost vyjednávat, ale schopnost dostat se k nabídce včas. Nejlepší jednotky se v mnoha projektech rezervují ještě před tím, než se nabídka objeví veřejně.

Jak funguje databáze zájemců u developerů

Developer si obvykle vytváří vlastní databázi lidí, kteří projevili zájem. Do této databáze se dostávají:

• lidé, kteří se zaregistrovali přes formulář na webu projektu,
• lidé, kteří kontaktovali prodej přímo,
• někdy i klienti z minulých projektů.

Následně developer rozesílá informace o nabídce nejprve těmto kontaktům.

Co může předprodej znamenat v praxi

Předprodej může vypadat například tak, že zájemci přijde e-mail s:

• ceníkem,
• půdorysy,
• základními podmínkami pro rezervaci,
• termínem, do kdy je potřeba reagovat.

V této fázi bývá nutné rozhodovat rychle, protože zájem je vysoký.

Jak zvýšit šanci, že nabídka přijde včas

Z pohledu kupujícího dává smysl několik jednoduchých kroků:

1. registrovat se k odběru informací u vybraných projektů,
2. aktivně kontaktovat prodejce a požádat o zařazení do databáze,
3. mít předem ujasněné parametry (dispozice, rozpočet, priority).

Čím konkrétněji je zájem definován, tím snáze může prodejní tým poslat relevantní nabídku.

Nejlepší byty mizí během pár dní. Proč a jak na to reagovat

Mnoho zájemců má zkušenost, že když se projekt objeví na webu developera, část nejatraktivnějších bytů je pryč téměř okamžitě. Není to náhoda. U žádaných novostaveb se často během prvních dní rezervuje významná část nabídky.

Proč mizí nejlepší jednotky jako první

Zájemci obvykle vybírají byty s nejlepším poměrem ceny a parametrů. Jde zejména o jednotky s praktickou dispozicí, dobrou orientací světla, vhodným patrem, smysluplným venkovním prostorem a cenou odpovídající projektu.

Co bývá k dispozici později

Byty, které zůstávají v nabídce déle, nemusí být špatné, ale často představují kompromis. Může jít o horší umístění v rámci domu, vyšší cenu na metr, méně vhodnou dispozici nebo slabší světelné podmínky.

Jak se připravit

Kupující by měl mít jasno v tom, co hledá, ještě před spuštěním prodeje. Váhání v prvních dnech často znamená omezený výběr. V prostředí silné poptávky je rychlost rozhodnutí jednou z klíčových výhod.

Pozor na cenu: novostavba často není jen cena bytu

Jednou z nejčastějších chyb při výběru novostavby je soustředění se pouze na cenu bytu. Skutečné náklady se však často skládají z více položek a rozdíl v konečné částce může být výrazný.

Co bývá mimo cenu bytu

Nejčastěji se jedná o:

• parkovací stání,
• sklepní kóji,
• komoru,
• příplatky za vybavení nebo nadstandard.

Některé z těchto položek mohou být povinné, aniž by to bylo na první pohled zřejmé.

Proč se doplňky nacenňují zvlášť

Oddělené nacenění umožňuje developerům prezentovat nižší základní cenu a zároveň flexibilně pracovat s výbavou. Pro kupujícího to ale znamená nutnost vždy pracovat s konečnou cenou.

Jak porovnávat nabídky správně

Smysluplné porovnání je možné až ve chvíli, kdy je známa celková cena zahrnující byt i veškeré povinné a očekávané doplatky. Teprve tato částka ukáže skutečnou náročnost koupě.

Cena platí jen při hotovosti? Jak se mění ceník podle financování

U některých novostaveb se může stát, že prezentovaná cena platí pouze při specifickém způsobu financování. Typicky jde o zvýhodnění při vysoké hotovostní platbě.

Jak vzniká rozdíl v ceně

Pokud kupující zaplatí většinu ceny hned, developer získá okamžité prostředky. Při financování hypotékou přicházejí peníze postupně, což může vést k jiné ceně nebo jiným podmínkám.

Kde hledat podmínky

Podmínky platnosti ceny bývají uvedeny v:

• ceníku,
• poznámkách pod tabulkou,
• obchodních podmínkách,
• rezervačních nebo budoucích kupních smlouvách.

Proto je důležité se vždy ptát, zda cena platí i při plánovaném způsobu financování.

Co by měl kupující vědět předem

Před rezervací je nutné mít jasno v tom, jaký je splátkový kalendář, zda cena platí při hypotéce a jaké jsou případné rozdíly oproti hotovostní variantě.

Kdy kupovat novostavbu: proč bývá výhodnější začátek projektu

Načasování nákupu má u novostaveb zásadní vliv na výběr. Čím později kupující vstupuje do projektu, tím menší je nabídka dostupných jednotek.

Výhody nákupu na začátku

Na začátku prodeje bývá největší výběr bytů, pater i orientací. Kupující má možnost zvolit jednotku, která nejlépe odpovídá jeho potřebám.

Rizika a nevýhody

Časný nákup znamená delší čekání na dokončení a větší důraz na důvěru v developera a jeho harmonogram. Tyto faktory je nutné zohlednit při rozhodování.

Jak přistupovat k rozhodnutí

Pro mnoho kupujících je klíčové zvážit, zda je pro ně důležitější výběr a kvalita bytu, nebo okamžitá dostupnost. V řadě případů převažuje hodnota dobré volby.

Lokalita rozhoduje: proč je důležitější než to, zda je byt novostavba

Novostavba sama o sobě nezaručuje dlouhodobou hodnotu. Tou nejdůležitější proměnnou zůstává lokalita, která ovlivňuje poptávku, cenu i budoucí prodejnost nemovitosti.

Jak lokalita ovlivňuje hodnotu

Lokalita určuje dostupnost služeb, dopravu, občanskou vybavenost i celkovou atraktivitu místa. Tyto faktory mají dlouhodobý vliv na cenu nemovitosti.

Novostavby a cenová prémie

Novostavby bývají dražší mimo jiné proto, že se staví omezené množství bytů. Tato prémie ale dává smysl pouze tehdy, pokud je projekt umístěn v lokalitě s dlouhodobou poptávkou.

Praktický pohled

Při rozhodování je vhodné dívat se nejen na to, jak byt vypadá dnes, ale jak se bude prodávat nebo pronajímat v budoucnu. V tomto ohledu má lokalita zásadní váhu.

Pokud budete chtít, mohu v dalším kroku:

• sjednotit tón do čistě informačního nebo více marketingového stylu,
• doplnit interní odkazy mezi články,
• nebo připravit zkrácené verze článků pro detail projektu či poradenskou sekci portálu.

Pokud zájemce hledá novostavbu a má pocit, že „na portálech nic není“, často nejde o chybu vyhledávání. Jde o realitu trhu. U nových bytů je dlouhodobě vysoký převis poptávky nad nabídkou a nejlepší jednotky se prodají dříve, než se dostanou do veřejné inzerce.

Novostavby se prodávají ještě před zveřejněním

U atraktivních projektů je běžné, že lidé dopředu vědí, že se v dané oblasti začne stavět. Někdy se v lokalitě dlouho nic nestavělo, a jakmile se objeví developer s novým projektem, vznikne výrazný tlak na to být mezi prvními kupujícími.

V praxi se pak část bytů prodává:

• v předprodeji,
• přes databázi zájemců developera,
• bývalým klientům nebo lidem, kteří se zaregistrovali k odběru informací.

Kdy se novostavba na portál dostane

Veřejná inzerce přichází často až ve chvíli, kdy:

• je projekt oficiálně spuštěný na webu developera,
• první vlna rezervací už proběhla,
• nebo developer chce rozšířit zásah a doprodat zbylé jednotky.

Není to pravidlo u všech projektů, ale u těch nejžádanějších se to stává často.

Co z toho plyne pro kupující

Kdo chce vybírat z nejlepší nabídky, neměl by spoléhat pouze na portály. V některých případech se vyplatí sledovat developery a projekty už ve fázi příprav. Čím dříve se zájemce dostane k informaci, tím větší šanci má získat byt s dobrými parametry.