Reklamace bytu po koupi: Kdy máte šanci uspět a co musíte dokázat
Koupě bytu patří pro většinu lidí k největším životním investicím. O to nepříjemnější je situace, kdy se krátce po nastěhování objeví problém, který při prohlídce nebyl vidět. Typicky jde o plíseň, vlhkost, praskliny, zatékání nebo jiné stavební vady. V takové chvíli vyvstává otázka, zda lze byt reklamovat a zda má smysl se do reklamace pouštět.
Reklamace bytu po koupi možná je, ale není automatická. Klíčové je, zda se jedná o takzvanou skrytou vadu a zda dokážete, že existovala už v době převzetí nemovitosti.
Kdy je reklamace bytu oprávněná
Reklamace přichází v úvahu tehdy, pokud se jedná o vadu, která:
- existovala už v době koupě,
- nebyla zjistitelná běžnou prohlídkou,
- a kupující o ní nebyl informován.
Typickými příklady jsou plíseň zakrytá novou výmalbou, dlouhodobá vlhkost zdiva, zatékání pod terasou, praskliny zatmelené a přetřené barvou nebo vadně provedená izolace či koupelna.
Pokud se ale prokáže, že vada vznikla až způsobem užívání bytu po koupi, například nevětráním nebo nevhodným provozem, reklamace zpravidla úspěšná není.
Největší problém: dokazování
Nejtěžší částí reklamace je prokázání, že vada existovala už před koupí. U vad, jako je plíseň nebo vlhkost, se často vede spor o to, zda problém nezpůsobil až nový vlastník. Prodávající se velmi často brání tvrzením, že kupující byt špatně užívá.
Bez důkazů se reklamace většinou mění v situaci „slovo proti slovu“, kde má kupující slabší pozici.
Rychlá reakce je zásadní
Jakmile vadu zjistíte, je nutné jednat okamžitě. Doporučuje se pořídit fotodokumentaci, zaznamenat datum zjištění a stav bytu a ideálně provést základní měření, například vlhkosti. Důležité je vadu nezakrývat, neopravovat a nepřetírat, protože jakýkoli zásah může ztížit nebo znemožnit dokazování.
Čas hraje v těchto případech zásadní roli.
Význam odborného posudku
Ve sporných případech bývá klíčové zapojení odborníka, například stavebního technika, inspektora nemovitostí nebo znalce. Odborný posudek může posoudit, zda jde o dlouhodobý problém, jakým způsobem vada vznikla a zda mohla existovat už v době převodu vlastnictví.
Bez odborného vyjádření je úspěch reklamace výrazně nejistější.
Co zvyšuje šanci na uznání reklamace
Šance na úspěch roste v situacích, kdy existují indicie, že byla vada zakrývána. Typickými signály jsou například čerstvá výmalba pouze v určitých částech bytu, rozdílné vrstvy nátěru, viditelné stopy po dřívějších opravách nebo podezřele nová, ale nedokončená rekonstrukce.
Také chování prodávajícího při prohlídce, například okamžitá nabídka slevy bez zjevného důvodu, může naznačovat, že si byl problému vědom.
Riziková místa v bytech
Zkušenosti ukazují, že problémy se častěji objevují u přízemních bytů, bytů pod terasami, ve starších domech se špatným odvětráním nebo u koupelen po rychlé a nekvalitní rekonstrukci. Neznamená to automaticky vadu, ale vyžaduje to zvýšenou opatrnost.
Jak reklamaci správně uplatnit
Reklamace by měla být podána písemně a měla by obsahovat přesný popis vady, datum jejího zjištění, způsob projevu a fotodokumentaci. Součástí by měl být také návrh řešení, například oprava, sleva z kupní ceny nebo v krajním případě odstoupení od smlouvy.
Čím věcnější, konkrétnější a lépe doložená reklamace je, tím vyšší je šance na její uznání.
Má reklamace bytu smysl
Reklamace má smysl především tehdy, pokud jde o finančně významnou vadu, existují důkazy o jejím dřívějším vzniku a je možné se opřít o odborný posudek. U drobných nebo provozních problémů je výsledek nejistý a je potřeba zvážit náklady a čas.
Shrnutí
Reklamace bytu po koupi je možná, ale úspěšná bývá hlavně u skrytých vad. Rozhodující je rychlá reakce, důkazní materiál a ideálně odborné posouzení. Bez nich je prosazení nároku velmi obtížné.