Anuita družstevního bytu: co to je, jak ovlivňuje cenu, splátky a převod
Anuita družstevního bytu je jeden z nejdůležitějších pojmů, který musí kupující pochopit, pokud kupuje družstevní byt. Přitom je to přesně ta věc, která se často v inzerátech uvádí jen jedním číslem – a mnoho lidí netuší, co reálně znamená.
Výsledek bývá ten, že kupující:
- vidí „výhodnou cenu bytu“,
- zaplatí cenu za podíl,
- a pak zjistí, že bude ještě roky splácet anuitu v měsíčních platbách družstvu.
Proto je anuita zásadní pro rozhodnutí, jestli je družstevní byt opravdu výhodný, nebo jen na první pohled levný.
Co je anuita družstevního bytu
Anuita je nesplacená část úvěru, který si družstvo vzalo na financování domu nebo bytu, a která „připadá“ na konkrétní družstevní byt (podíl).
Jinými slovy:
anuita je dluh družstva, který se promítá do plateb člena družstva.
Kupující družstevního bytu často platí dvě věci:
1) cenu za družstevní podíl (to je „kupní cena“ v inzerátu)
2) a zároveň dál splácí anuitu v měsíčních platbách
Proto anuita výrazně ovlivňuje reálné náklady.
Proč je anuita u družstevního bytu důležitá
Anuita ovlivňuje:
- skutečnou hodnotu bytu
- měsíční platby
- možnost převodu do osobního vlastnictví
- financování úvěrem
Kupující by nikdy neměl hodnotit družstevní byt jen podle ceny podílu, ale musí připočítat i anuitu.
Jak anuita ovlivňuje cenu družstevního bytu
V praxi to funguje tak, že:
- družstevní byt s vysokou nesplacenou anuitou má často nižší cenu podílu
- družstevní byt s nulovou nebo nízkou anuitou bývá dražší
Proto se u družstevních bytů často setkáte s „výhodnou cenou“, která je výhodná jen proto, že velká část hodnoty je skrytá v anuitě.
Profesionální způsob uvažování:
reálná cena = cena za podíl + nesplacená anuita
Jaké informace o anuitě si vyžádat
Kupující by měl vždy chtít písemně:
- aktuální výši nesplacené anuity
- výši měsíční splátky anuity
- zda lze anuitu doplatit jednorázově
- termín doplacení (konec splácení)
- potvrzení, že nejsou nedoplatky
Tyto informace poskytuje družstvo nebo správce družstva.
Anuita a měsíční platby: proč je to často matoucí
Měsíční platby u družstevního bytu mohou obsahovat:
- nájemné družstvu
- příspěvky na správu domu a služby
- splátku anuity
Nájemníci a kupující často vidí jen jednu sumu „měsíční platby“, ale je potřeba ji rozpadnout.
Kupující by měl chtít jasně vědět:
- kolik z plateb je splácení anuity
- kolik je fond oprav a správa
- kolik jsou služby
Anuita a převod družstevního bytu do osobního vlastnictví
Mnoho kupujících se ptá, zda půjde byt převést do osobního vlastnictví.
Často platí, že převod je možný až po splacení anuity (nebo po splnění podmínek družstva).
Kupující by měl zjistit:
- zda družstvo převody do OV umožňuje
- za jakých podmínek
- jaký je časový plán převodů
- zda musí být anuita doplacena
Pokud je cílem převod do OV (například kvůli hypotéce nebo budoucímu prodeji), je to klíčová informace.
Na co si dát pozor při koupi družstevního bytu s anuitou
Nejasná výše anuity
Pokud není jasně doložená výše anuity, je to riziko.
Kupující musí mít potvrzení, ne jen ústní informaci.
Skryté dluhy a nedoplatky
Kupující by měl chtít potvrzení o bezdlužnosti.
Nedoplatky vůči družstvu mohou převod zkomplikovat.
Financování
Družstevní byt se běžně nefinancuje klasickou hypotékou se zástavou bytu. Pokud kupující potřebuje úvěr, musí řešit financování dopředu.
Co uvést do inzerátu (profesionálně)
Pokud prodáváte družstevní byt, anuita musí být uvedena jasně, například:
„Družstevní byt, anuita splacena.“
„Družstevní byt, nesplacená anuita 450 000 Kč, měsíční splátka anuity 3 200 Kč.“
„Možnost doplacení anuity a převodu do osobního vlastnictví.“
Tím budujete důvěru a vyhnete se zbytečným dotazům.
Shrnutí
Anuita družstevního bytu je nesplacená část úvěru družstva, která se promítá do měsíčních plateb člena družstva. Kupující musí vždy vědět, jaká je výše anuity a měsíční splátky, protože reálná cena družstevního bytu je cena podílu plus anuita. Bez těchto informací nelze správně posoudit výhodnost nabídky ani budoucí možnost převodu do osobního vlastnictví.