Byt jako investice: jak počítat výnos, náklady, rizika
Investiční byt se kupuje kvůli budoucímu zisku. Jenže mnoho lidí počítá výnos špatně – vidí jen:
- cenu bytu
- a nájemné
a zapomene na náklady, prázdné měsíce, opravy a daně.
Investiční byt je proto potřeba hodnotit stejně jako podnikání.
Co je investiční byt
Investiční byt je byt, který kupující pořizuje primárně za účelem:
- pronájmu
- nebo budoucího prodeje se ziskem
Jak počítat výnos investičního bytu (prakticky)
Základ je rozlišit:
Hrubý výnos
Hrubý výnos = roční nájemné / kupní cena.
Je to rychlé číslo, ale je zavádějící, protože nezahrnuje náklady.
Čistý výnos
Čistý výnos počítá po odečtení nákladů. V praxi ho ovlivňuje například:
- fond oprav
- pojištění
- správa a účetnictví
- prázdné měsíce (neobsazenost)
- drobné opravy
- výměna spotřebičů
Nejčastější náklady, které investoři podcení
- fond oprav a plánované rekonstrukce domu
- pojištění
- správa a účetnictví
- výměna spotřebičů
- malování a opravy mezi nájemníky
- neobsazenost (měsíce bez nájemce)
- právní náklady (smlouvy, vymáhání)
Rizika investičního bytu
- špatný nájemce a neplacení
- dlouhé řešení výpovědi
- změny pravidel v domě (SVJ, krátkodobé pronájmy)
- růst nákladů a energií
- neočekávané opravy domu
Co uvést do inzerátu investičního bytu
Pokud prodáváte investiční byt, je profesionální uvést:
- výši nájmu (pokud je byt pronajatý)
- typ smlouvy a do kdy trvá
- měsíční náklady (předpis plateb)
- zda je možné převzít nájemce
Pozor: kdo kupuje investičně, chce fakta, ne emoce.
Shrnutí
Investiční byt je potřeba hodnotit podle čistého výnosu a reálných nákladů, ne jen podle nájemného. Největší riziko je neplacení, neobsazenost a budoucí opravy domu. Investiční inzerát má uvádět nájem, náklady a režim nájmu, aby byl pro kupujícího transparentní.