Daně z nemovitostí: co musí vlastník řešit a co už dnes neplatí

Daně spojené s nemovitostmi patří k věcem, které lidé často začnou řešit až ve chvíli, kdy koupí byt, dům nebo pozemek. Do té doby většina z nich ví jen to, že „nějaká daň z nemovitosti existuje“. Ve skutečnosti je ale dobré rozlišovat, o jakou daň jde, kdy vzniká povinnost ji řešit a co už dnes naopak vůbec neplatí.

Právě v tom bývá největší zmatek. Lidé si často pletou běžnou každoroční daň z nemovitých věcí s dřívější daní z převodu nebo s později zavedenou daní z nabytí nemovitých věcí. Přitom každá z těchto daní fungovala jinak a některé už dnes vůbec neexistují. Podklad to rozlišuje poměrně jasně a vysvětluje, že v českém prostředí šlo hlavně o tři oblasti: daň z nemovitých věcí, daň z převodu nemovitých věcí a daň z nabytí nemovitých věcí. 

Daň z nemovitých věcí: daň, která se váže k vlastnictví

Základní daň, kterou dnes vlastník nemovitosti řeší, je daň z nemovitých věcí. Podle textu jde o hlavní majetkovou daň, která je spojená s vlastnictvím nemovitého majetku na území České republiky. Jinými slovy: kdo vlastní nemovitost, tomu vzniká i daňová povinnost. Není přitom rozhodující, kde má vlastník bydliště nebo sídlo, ale kde se samotná nemovitost nachází. 

To je pro běžného vlastníka podstatné. Daň z nemovitých věcí není jednorázová záležitost spojená s koupí. Je to opakující se povinnost, která se váže k tomu, že člověk nemovitost vlastní.

Podklad také vysvětluje, že tato daň se skládá z daně z pozemků a z daně ze staveb a jednotek. Výpočet se proto dělá odděleně, i když v rámci jednoho daňového přiznání. 

Kdy se podává daňové přiznání

Mnoho lidí se mylně domnívá, že daňové přiznání k nemovitosti se podává každý rok automaticky. Podle podkladu to tak není. Daňové přiznání se podává po nabytí vlastnictví a potom znovu tehdy, pokud dojde ke změně, například k přírůstku nebo úbytku majetku. Vždy se to řeší k 31. lednu roku následujícího po roce, ve kterém ke změně došlo. 

Prakticky to znamená, že když člověk koupí nemovitost nebo se u jeho vlastnictví něco změní, musí na to myslet právě na začátku následujícího roku. Není to detail, který by bylo dobré odkládat, protože právě termíny u daní bývají rozhodující.

Kdy se daň platí

Podklad uvádí, že daň je splatná každý rok na základě platebního výměru od správce daně, a to nejpozději do 31. května daného roku. Pokud celková daň přesáhne 5 000 Kč, rozděluje se do dvou splátek — první do 31. května a druhá do 30. listopadu téhož roku. 

To je důležité hlavně pro vlastníky více nemovitostí nebo hodnotnějšího majetku. U menších částek bývá daň jednorázová, u vyšších už je potřeba počítat s rozdělením plateb.

Proč výše daně není všude stejná

Podklad na třetí straně zmiňuje i to, že výnos z daně z nemovitých věcí je příjmem rozpočtu obcí a obce mohou upravovat koeficient výpočtu daně. 

To v praxi znamená, že stejné typy nemovitostí nemusí být zdaněny stejně v každé obci. Výši daně ovlivňuje nejen samotná nemovitost, ale i místní podmínky a rozhodnutí obce. Pro vlastníka je tak důležité nepočítat jen obecně s „nějakou daní“, ale ověřit si konkrétní podmínky tam, kde nemovitost leží.

Změny od roku 2024

Podklad výslovně uvádí, že s účinností od 1. 1. 2024 došlo k důležitým změnám. Mezi nimi je zvýšení sazeb daně z pozemků, staveb a jednotek přibližně o 80 % oproti roku 2023, zavedení inflačního koeficientu umožňujícího automatické navyšování daně bez změny zákona, důraz na způsob využití nemovitosti evidovaný v katastru bez ohledu na skutečný stav a také rozšíření možnosti upravovat místní koeficienty v jednotlivých obcích. 

To je přesně ten typ změny, který může vlastníky nepříjemně překvapit. Mnoho lidí očekává, že daň zůstane podobná jako v předchozích letech, a pak zjistí, že je vyšší, než čekali.

Daň z převodu nemovitých věcí: starší režim, který už neplatí

Podklad dále vysvětluje daň z převodu nemovitých věcí, která byla spojena se změnou v osobě vlastníka. Šlo o jednorázovou daň placenou při převodu nebo přechodu vlastnictví k nemovitosti. Ve většině případů byl poplatníkem převodce a nabyvatel byl ručitelem, případně byli při výměně povinni platit společně a nerozdílně. 

To je důležité hlavně proto, že se s tímto pojmem lidé stále setkávají v běžné řeči, i když už dnes nejde o aktuální daň. Mnoho lidí stále řekne „daň z převodu“, i když mají na mysli něco, co už dávno neplatí.

Daň z nabytí nemovitých věcí: také už minulost

Po dani z převodu přišla daň z nabytí nemovitých věcí. Podklad uvádí, že jejím poplatníkem byl nabyvatel vlastnického práva k nemovité věci a že i tato daň byla jednorázová a platila se po převodu nemovitosti na kupujícího. Zásadní informace ale je, že daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena ke dni 26. 9. 2020. 

To znamená, že kdo dnes kupuje nemovitost, tuto daň už neplatí. A právě to je jedna z nejčastějších nejasností při koupi. Lidé se často bojí, že je po koupi čeká ještě další vysoká jednorázová daň, i když tento režim už několik let neplatí.

Co si lidé nejčastěji pletou

V běžné řeči se často všechno shrne pod výraz „daň z nemovitosti“, ale ve skutečnosti jde o rozdílné věci. Jedna věc je každoroční daň z nemovitých věcí, která se váže k vlastnictví. Druhá věc jsou starší jednorázové daně při převodu nebo nabytí nemovitosti, které už dnes neplatí. Podklad právě v tomto dělá užitečný pořádek a ukazuje, že nestačí znát jen název, ale i princip dané daně. 

Proč je důležité řešit daně správně

Daně u nemovitostí bývají pro mnoho lidí méně viditelný problém než kupní smlouva, hypotéka nebo zápis v katastru. Jenže i tady může nepozornost znamenat komplikace. Stačí přehlédnout povinnost podat přiznání po změně vlastnictví, neuhlídat termín nebo vycházet ze zastaralých informací o daních, které už neplatí.

Právě proto se vyplatí mít jasno v tom, která daň se týká samotného vlastnictví, která se dříve vztahovala k převodu a které povinnosti dnes skutečně existují.

I tady je důležité správně vyhodnotit situaci

Daňové povinnosti u nemovitostí mohou na první pohled působit jednoduše, ale v praxi často záleží na konkrétní situaci. Rozhodující je, kdy došlo ke změně vlastnictví, co přesně člověk vlastní, jak je nemovitost evidovaná a jaké podmínky platí v konkrétní obci. Právě v tom bývá pro vlastníky nejtěžší se zorientovat.

Někdy jde jen o správné podání daňového přiznání, jindy o ověření, jaká povinnost po koupi opravdu vznikla a co už naopak neplatí. Pokud si nejste jistí, jaké daně se týkají právě vaší nemovitosti a jaké kroky je potřeba udělat, vyplatí se nechat si celou situaci posoudit podle konkrétních okolností.

Nejste si jistí, jaké daně se týkají vaší nemovitosti? Vyplňte formulář a zjistěte možnosti dalšího postupu.