Družstevní byt vs. byt v osobním vlastnictví: převod, financování, práva a omezení
Jedna z nejčastějších chyb kupujících je domněnka, že družstevní byt je v zásadě to samé jako byt v osobním vlastnictví. Na první pohled vypadají podobně – máte klíče, máte svůj prostor a můžete tam bydlet. Právně je to ale úplně jiný svět.
Rozdíl mezi družstevním bytem a bytem v osobním vlastnictví zásadně ovlivňuje:
- jak probíhá převod
- jaké dokumenty je potřeba
- jestli lze byt financovat hypotékou
- jaká jsou práva a povinnosti
- i jak rychle se dá byt prodat v budoucnu
Proto je nutné, aby byl tento rozdíl v inzerátu jasně uveden, a aby kupující věděl, co kupuje.
Co je byt v osobním vlastnictví
Byt v osobním vlastnictví je nemovitost zapsaná v katastru nemovitostí jako jednotka.
Kupující po koupi získá:
- vlastnické právo k jednotce (bytu)
- podíl na společných částech domu
Převod probíhá:
- kupní smlouvou
- a vkladem do katastru
Kupující se stává vlastníkem až zápisem do katastru.
Co je družstevní byt
Družstevní byt není „vlastnictví bytu“ v katastru.
Kupující nekupuje byt jako nemovitost, ale kupuje:
- družstevní podíl (členská práva a povinnosti)
- a s tím spojené právo užívat konkrétní byt
To znamená, že v katastru často byt „patří“ družstvu, ne fyzické osobě.
Člen družstva má právo užívat byt, ale není vlastníkem jednotky v katastru.
Jak probíhá převod družstevního bytu
Převod družstevního bytu se obvykle řeší:
- smlouvou o převodu družstevního podílu
- souhlasem družstva (podle stanov)
- zaplacením ceny (často přes úschovu)
U družstva je běžné, že:
- je potřeba podpis na družstvu
- družstvo eviduje změnu člena
- a nový člen dostane potvrzení o členství
Není zde návrh na vklad do katastru, protože se převádí podíl, ne nemovitost.
Financování: družstevní byt a hypotéka
Tohle je pro kupující často největší překvapení.
Osobní vlastnictví a hypotéka
Byt v osobním vlastnictví lze běžně financovat hypotékou, protože:
- banka si dá zástavní právo do katastru
Družstevní byt a hypotéka
U družstevního bytu banka nemůže dát klasickou zástavu na byt, protože byt není váš.
Proto je financování komplikovanější.
Možnosti jsou typicky:
- ručit jinou nemovitostí
- nebo využít jiné typy úvěrů (např. překlenovací)
Kupující musí řešit financování výrazně dopředu.
Anuita u družstevního bytu
Družstevní byt často souvisí s pojmem „anuita“, tedy nesplacená část úvěru družstva vztahující se k bytu.
Kupující může:
- zaplatit cenu za podíl
- a zároveň dál platit anuitu v měsíčních platbách
Proto je nutné vždy uvádět:
- zda je anuita splacená nebo nesplacená
- jaká je výše anuity a měsíčních plateb
Práva a omezení u družstevního bytu
Družstvo může mít pravidla, která jsou přísnější než u osobního vlastnictví, například:
- souhlas družstva s podnájmem
- pravidla pro rekonstrukce
- pravidla pro převod podílu
Kupující by měl vždy chtít:
- stanovy družstva
- domovní řád
- potvrzení o bezdlužnosti
- informace o anuity a příspěvcích
Co uvést do inzerátu (aby bylo vše jasné)
V inzerátu musí být vždy jasně uvedeno:
- že jde o družstevní byt
- zda je možný převod do osobního vlastnictví
- výše anuity (pokud existuje)
- jaké jsou měsíční platby družstvu
Profesionální formulace:
„Družstevní byt, převod družstevního podílu, anuita splacena.“
„Družstevní byt s nesplacenou anuitou (výše …), možnost převodu do OV.“
Shrnutí
Družstevní byt není byt v osobním vlastnictví. Kupuje se družstevní podíl a právo užívání bytu, nikoli jednotka zapsaná v katastru. Převod probíhá mimo katastr a financování hypotékou je složitější, protože banka nemůže dát klasickou zástavu na byt. Kupující musí vždy řešit anuitu, stanovy družstva a podmínky převodu. Transparentní uvedení typu vlastnictví v inzerátu je zásadní pro důvěru i rychlý prodej.
