Kupní smlouva bytu: nejčastější chyby a co musí obsahovat
Kupní smlouva bytu je nejdůležitější dokument celého obchodu. Když je napsaná špatně, může kupující přijít o peníze, prodávající může mít problém s převodem a celý proces se může zablokovat na katastru nebo u banky.
Realita je taková, že mnoho lidí kupní smlouvu podcení, protože:
- chtějí „rychle podepsat“
- mají pocit, že je to „stejné jako vždy“
- nebo se spoléhají na to, že „to přece realitka nějak udělá“
Kupní smlouva ale není formalita. Je to právní návod, jak má převod bytu přesně proběhnout.
Co musí kupní smlouva bytu obsahovat
Dobrá kupní smlouva bytu má vždy jasně definované:
Smluvní strany
- kdo prodává
- kdo kupuje
- přesná identifikace (jméno, datum narození / IČ, adresa)
Pozor u prodávajícího: pokud je byt v SJM, musí být správně uvedeni oba manželé.
Přesná identifikace bytu
Tady nesmí být chyba, protože katastr je na to citlivý.
Musí tam být:
- jednotka (číslo jednotky)
- katastrální území
- list vlastnictví
- podíl na společných částech
- případně příslušenství
Kupní cena a platební podmínky
Kupní smlouva musí přesně říct:
- jaká je kupní cena
- kdy se platí
- komu se platí
- jak se prokazuje úhrada
- co když se platba zpozdí
Profesionální standard je úschova kupní ceny.
Úschova kupní ceny
Ve smlouvě musí být jasně:
- jaká úschova se použije
- kdo je schovatel
- kdy se peníze uvolní prodávajícímu
Návrh na vklad do katastru
Musí být jasné:
- kdo podá návrh
- do kdy
- kdo platí správní poplatek
- co když katastr řízení přeruší
Termín předání bytu
Kupní smlouva by měla řešit:
- kdy kupující převezme byt
- v jakém stavu
- že bude předávací protokol
Profesionální je uvést:
„Byt bude předán vyklizený a uklizený.“
Prohlášení prodávajícího
Prodávající by měl prohlásit například:
- že na bytě neváznou jiné právní vady
- že nejsou dluhy vůči SVJ
- zda byt není pronajatý
- zda nejsou skryté vady, o kterých ví
To jsou body, které chrání kupujícího.
Nejčastější chyby v kupních smlouvách bytu
Tady jsou nejčastější chyby, které reálně způsobují zdržení nebo spory:
Nejasné příslušenství bytu
V inzerátu „sklep a stání“, ale ve smlouvě není jasně uvedeno, jestli:
- je sklep součástí jednotky
- nebo jen výhradní užívání
U parkování je to ještě horší – musí být jasné, zda jde o jednotku, podíl nebo právo užívání.
Neřeší se zástava nebo výmaz zástavy
Pokud má prodávající hypotéku, musí být jasně popsáno:
- jak se úvěr doplatí
- kdy banka vydá kvitanci
- jak se to koordinuje s úschovou
Chybí sankce a postup při porušení
Co když:
- jedna strana neposkytne součinnost
- kupující nezaplatí
- prodávající neodevzdá byt?
Smlouva by to měla mít napsané.
Špatně nastavené předání bytu
Častý problém:
prodávající byt nepředá včas, nechá tam věci, nepřepíše energie.
A kupující už má zaplaceno.
Proto musí být jasné:
- termín
- stav bytu
- předávací protokol
- přepis energií
Neřeší se, co když katastr vklad zamítne
Pokud katastr zamítne vklad, musí být jasné:
- co se děje s kupní cenou v úschově
- kdo opraví smlouvy
- kdo nese náklady
Co uvést do inzerátu, aby prodej vypadal profesionálně
Kupní smlouva se do inzerátu nepíše, ale tyto věty působí výborně:
„Kompletní právní servis zajištěn.“
„Úhrada kupní ceny přes bezpečnou úschovu.“
„Standardní převod vlastnictví přes katastr.“
Shrnutí
Kupní smlouva bytu musí přesně popsat byt, kupní cenu, způsob platby, úschovu, podání na katastr a termín předání. Nejčastější chyby jsou nejasné příslušenství, špatně řešené zástavy, chybějící sankce a neřešený postup při problémech na katastru. Profesionální smlouva chrání obě strany a zrychluje celý převod.