Parkovací stání bytu: jaké jsou typy, jak to poznat a na co si dát pozor v inzerátu i smlouvě

Parkovací stání je u mnoha bytů prakticky stejně důležité jako samotná dispozice. V některých lokalitách může parkování rozhodnout o tom, jestli je byt vůbec dobře obyvatelný nebo prodejný.

Jenže pod jednou větou v inzerátu „k bytu parkovací stání“ se může skrývat několik úplně odlišných věcí – a každá má jinou hodnotu, jiná pravidla a jiná rizika.

Kupující i nájemce proto musí vědět, co přesně parkovací stání znamená, jak je právně řešené a co bude skutečně převáděno.

Proč je parkovací stání u bytu často problém

Parkovací stání je typická položka, kde se setkáte s těmito situacemi:

• v inzerátu je stání „v ceně“, ale ve smlouvě není přesně definované
• stání je jen výhradní užívání společné části, ne vlastnictví
• prodávající nabízí stání, které mu fakticky nepatří, jen ho užívá „zvykově“
• stání je pronajaté a nový majitel nárok nemá
• kupující počítá s hypotékou, ale banka parkování neakceptuje jako součást zástavy

Proto je parkovací stání jedna z věcí, která musí být dokumentačně čistá.

Typy parkovacího stání u bytu

V praxi existuje několik běžných variant.

Samostatná jednotka v katastru

Nejčistší varianta. Parkovací místo je zapsané jako samostatná jednotka (garážové stání / nebytová jednotka).

Výhody:

• jasné vlastnictví
• dá se převádět samostatně nebo spolu s bytem
• lze zapsat zástavu

Pozor:

u některých domů je parkovací jednotka na jiném listu vlastnictví než byt, což je potřeba pohlídat ve smlouvách.

Podíl na garáži + výhradní užívání konkrétního místa

Častá varianta v novostavbách.

Kupující nekupuje „stání jako jednotku“, ale podíl na společné garáži a k tomu právo výhradního užívání jednoho konkrétního místa.

Výhody:

• funkčně podobné vlastnictví
• v praxi to bývá běžné a prodejné

Rizika:

• musí být jasně určeno, které místo je vaše
• musí to být doložitelné v dokumentaci (prohlášení vlastníka / dohody)

Společná část domu ve výhradním užívání

Parkování je právně společná část, ale vy máte právo ji užívat.

Je to podobné jako sklep ve výhradním užívání.

Riziko:

pokud není výhradní užívání jasně zapsané a doložené, může se v budoucnu zpochybňovat.

Pronájem parkovacího stání

Někdy prodávající uvádí parkovací stání, ale ve skutečnosti ho pouze pronajímá od:

• města
• jiného vlastníka
• SVJ
• soukromého provozovatele

Pro kupujícího je to zásadní rozdíl, protože pronájem nemusí automaticky pokračovat.

Nový majitel často musí:

• podepsat novou smlouvu
• nebo stání vůbec nezíská

„Možnost parkování u domu“

To není parkovací stání, ale marketingová věta.

Může znamenat:

• parkování na ulici
• nevyhrazené místo
• dohodu se sousedy bez právní hodnoty

Jak parkovací stání u bytu ověřit

Kupující by měl udělat následující kroky:

1) List vlastnictví

Ověřte:

• zda je parkovací jednotka uvedena na LV
• zda je uveden podíl na garážové jednotce
• zda jsou omezení (zástavy, břemena)

2) Prohlášení vlastníka

Prohlášení vlastníka často obsahuje:

• režim parkování
• označení stání
• zda jde o výhradní užívání

3) Plán garáží a označení místa

U vnitřních garáží musí být jasné:

• číslo stání
• kde se fyzicky nachází

Kupující by měl vždy vidět parkovací místo osobně, ne jen z fotky.

Co musí být u parkování jasně napsané ve smlouvě

V kupní smlouvě musí být přesně uvedeno:

• co se převádí (jednotka / podíl / právo užívání)
• identifikace parkovací části (číslo jednotky, podíl, označení stání)
• zda je parkování v ceně nebo zvlášť
• zda se převádí současně s bytem

U nájemního vztahu musí být jasné:

• cena nájmu stání
• doba trvání
• výpovědní podmínky

Nejčastější chyby v inzerátu a proč vadí

• „parkování v ceně“ bez vysvětlení režimu
• „garážové stání“ ale ve skutečnosti jen venkovní místo
• „vyhrazené stání“ bez právního podkladu
• „parkování před domem“ jako náhrada za skutečné stání

Tyto věci zásadně mění hodnotu bytu a kupující na to bývají citliví.

Co uvést do inzerátu (profesionálně)

Nejlepší praxe je uvést konkrétně, o jaký typ jde:

„Součástí prodeje je garážové stání (samostatná jednotka).“

„K bytu náleží parkovací stání v garáži – podíl + výhradní užívání.“

„Možnost dokoupení parkovacího stání.“

„Parkovací stání lze pronajmout v rámci domu.“

Tím si ušetříte zbytečné dotazy a budujete důvěru.

Shrnutí

Parkovací stání u bytu může být vlastnictví, podíl s výhradním užíváním, společná část ve výhradním užívání nebo jen pronájem. Kupující musí vždy ověřit režim parkování v listu vlastnictví a prohlášení vlastníka a trvat na přesném uvedení ve smlouvě. Nejasné parkování je častý důvod sporů a zásadně ovlivňuje cenu i financování bytu.