Podnájem bytu: jak funguje, kdy je legální, rozdíl oproti nájmu a co musí být ve smlouvě
Podnájem bytu je v praxi velmi častý, ale zároveň patří mezi nejvíc nepochopené pojmy v realitách. Spousta lidí vidí inzerát „pronájem bytu“, ale až při podpisu zjistí, že nejde o nájem, ale o podnájem. A to je zásadní rozdíl, protože podnájemník má jiné právní postavení a často i menší ochranu.
Pokud si chcete pronajmout byt bezpečně, je potřeba vědět:
- kdo je skutečný vlastník bytu
- kdo je nájemce
- kdo je podnájemce
- a co se stane, když skončí hlavní nájem
Co je podnájem bytu
Podnájem znamená, že byt neužíváte na základě nájemní smlouvy s vlastníkem, ale na základě smlouvy s nájemcem.
Zjednodušeně:
- vlastník pronajme byt nájemci
- nájemce přenechá byt (nebo jeho část) podnájemci
Podnájemce tedy nemá přímý smluvní vztah s vlastníkem bytu.
Jaký je rozdíl mezi nájmem a podnájmem bytu
Tohle je klíčové téma, které by měl znát každý zájemce o bydlení.
Nájem bytu
- smlouva je mezi vlastníkem (pronajímatelem) a nájemcem
- nájemce má zákonnou ochranu
- nájem končí podle pravidel nájemní smlouvy a zákona
Podnájem bytu
- smlouva je mezi nájemcem a podnájemcem
- vlastník může být úplně mimo komunikaci
- podnájem je závislý na hlavním nájmu
Největší rozdíl je v tom, že podnájem může skončit, když skončí hlavní nájem, a podnájemník často nemá tak silné postavení jako nájemce.
Kdy je podnájem bytu legální
Podnájem je legální tehdy, když je v souladu s nájemní smlouvou a zákonem.
V praxi je důležité:
- zda nájemce má souhlas pronajímatele (vlastníka)
- zda podnájem není zakázán ve smlouvě
- zda podnájem není v rozporu s pravidly SVJ
U některých bytů je podnájem běžný a povolený, u jiných je to problém.
Podnájem celého bytu vs. podnájem části bytu
Je rozdíl, jestli nájemce:
- v bytě bydlí a podnajíme pokoj
nebo
- podnajíme celý byt a sám tam nebydlí
Podnájem části bytu bývá jednodušší a častější.
Podnájem celého bytu může vyžadovat výslovný souhlas vlastníka.
Co musí obsahovat smlouva o podnájmu bytu
Dobrá podnájemní smlouva by měla být stejně detailní jako nájemní smlouva, protože jinak vzniknou spory.
Musí obsahovat:
- identifikaci nájemce a podnájemce
- identifikaci bytu (nebo části bytu)
- dobu podnájmu
- výši podnájemného
- platby za služby a energie
- kauci (pokud je)
- pravidla ukončení podnájmu
- předávací protokol a stavy měřidel
Podnájemník by měl chtít písemně také:
- informaci, že podnájem je se souhlasem vlastníka (pokud je potřeba)
Největší rizika podnájmu bytu
Konec hlavního nájmu
Pokud skončí hlavní nájemní smlouva, podnájem může skončit také.
Podnájemník pak může přijít o bydlení velmi rychle.
Nejasné platby a vyúčtování
Pokud podnájemce platí „včetně všeho“, musí být jasně uvedeno:
- co je v ceně
- jak se vyúčtovávají služby
- kdo platí energie
Podnájem bez vědomí vlastníka
To je velké riziko, protože vlastník může podnájem odmítnout a situace se řeší konfliktně.
Žádný předávací protokol
Bez protokolu se špatně prokazuje stav bytu a vznikají spory o škody a kauci.
Co uvést do inzerátu
Pokud je nabídka podnájem, mělo by to být uvedeno jasně a hned v textu, aby nedocházelo k nedorozumění.
Profesionální formulace:
„Podnájem bytu na základě podnájemní smlouvy.“
„Podnájem bytu se souhlasem vlastníka.“
Zájemce tak ví, do čeho jde.
Shrnutí
Podnájem bytu znamená, že podnájemce má smlouvu s nájemcem, nikoli přímo s vlastníkem. Podnájemník má obvykle menší právní ochranu než nájemce a největší riziko je, že podnájem skončí spolu s hlavním nájmem. Legální podnájem vyžaduje, aby nebyl zakázán v nájemní smlouvě a často i souhlas vlastníka. Podnájemní smlouva musí být detailní, včetně plateb, energií, kauce a předávacího protokolu.
