Předkupní právo bytu: kdy existuje, jak se pozná a jak může zkomplikovat prodej
Předkupní právo je jedna z věcí, která může u bytu výrazně zkomplikovat prodej. Spousta lidí má pocit, že když jsou vlastníci v katastru a mají kupujícího, stačí podepsat smlouvu. Jenže pokud existuje předkupní právo, může mít určitá osoba nebo subjekt právo koupit byt (nebo podíl) přednostně.
V praxi to může znamenat:
- zdržení celé transakce
- nejistotu pro kupujícího
- a někdy i zrušení obchodu, pokud předkupník své právo uplatní
Proto je předkupní právo něco, co by se mělo prověřovat hned na začátku, ideálně ještě před podpisem rezervační smlouvy.
Co je předkupní právo bytu
Předkupní právo je právo určité osoby koupit byt nebo podíl na něm přednostně za stejných podmínek, za jakých ho chce vlastník prodat třetí osobě.
Předkupní právo může být:
- smluvní (dohodnuté mezi lidmi)
- zákonné (vyplývá z právních předpisů)
- nebo zapsané přímo v katastru jako omezení
Ne vždy musí být předkupní právo automaticky „vidět“ v inzerátu, proto je důležité ho ověřit dokumentačně.
Kdy se předkupní právo u bytu řeší nejčastěji
U bytů se předkupní právo nejčastěji objeví v těchto situacích:
Prodej spoluvlastnického podílu
Typický případ:
byt vlastní více osob (například sourozenci po dědictví nebo partneři).
Pokud jeden z nich prodává svůj podíl, druhý spoluvlastník může mít předkupní právo.
Pro kupujícího to znamená:
není jisté, že se obchod dokončí, protože spoluvlastník může podíl koupit místo něj.
Vztahy po dědictví
Po dědictví je časté, že:
- spoluvlastnictví zůstane nevyřešené,
- a jeden dědic chce svůj podíl prodat.
To je situace, kde předkupní právo a spoluvlastnické vztahy mohou celý proces výrazně zkomplikovat.
Smluvní předkupní právo (například mezi investory)
Někdy je předkupní právo sjednané smluvně a je zapsané do katastru.
To je pro kupujícího ještě citlivější, protože právo může mít osoba, která s bytem vůbec nebydlí, ale má právní nárok na koupi.
Jak předkupní právo poznat
Kupující i prodávající by měli prověřit:
1) List vlastnictví
Předkupní právo může být zapsáno jako omezení vlastnického práva nebo v poznámkách.
2) Nabývací tituly a smlouvy
Pokud je předkupní právo smluvní, může být uvedeno v dokumentaci, která není na první pohled vidět z inzerátu.
3) Právní prověrka
Profesionální postup při koupi bytu je právní prověrka, která tyto věci odhalí včas.
Proč je předkupní právo pro kupujícího riziko
Kupující může:
- věnovat čas a peníze (rezervace, odhad, hypotéka),
- a nakonec o byt přijít, pokud předkupník uplatní právo.
To je důvod, proč by kupující měl mít v rezervační smlouvě nebo smlouvě o smlouvě budoucí jasně ošetřeno:
- co se stane, pokud se ukáže předkupní právo,
- a že rezervační poplatek se vrací.
Co uvést do inzerátu
Předkupní právo se do inzerátu obvykle neuvádí jako hlavní marketingová informace, ale pokud se prodává podíl, je vhodné být transparentní:
„Předmětem prodeje je spoluvlastnický podíl na bytě.“
Tím předcházíte situaci, kdy kupující přijede na prohlídku a teprve tam zjistí, že nekupuje celý byt.
Shrnutí
Předkupní právo u bytu může výrazně zkomplikovat nebo zdržet prodej, zejména při prodeji spoluvlastnických podílů. Kupující by měl vždy ověřit list vlastnictví, právní dokumentaci a mít smluvně ošetřené vrácení poplatků, pokud předkupník své právo uplatní. Transparentní informace v inzerátu chrání prodávajícího i kupujícího a zvyšuje důvěru v obchod.