Prohlášení vlastníka bytu: co to je, kde ho získat, co z něj zjistíte a proč je klíčové při koupi
Prohlášení vlastníka je jeden z nejdůležitějších dokumentů k bytu v osobním vlastnictví. Přesto o něm mnoho kupujících slyší poprvé až ve chvíli, kdy už mají složenou rezervaci nebo podepisují smlouvy.
Prohlášení vlastníka je totiž dokument, který definuje „pravidla domu“ z právního pohledu:
- co přesně je součástí jednotky (bytu),
- co je společná část domu,
- jaké jsou podíly na společných částech,
- a kdo má jaká práva užívání (např. sklep nebo parkování).
Pokud kupující tento dokument nezná, může snadno koupit byt s jinými parametry, než si myslí.
Co je prohlášení vlastníka bytu
Prohlášení vlastníka je právní dokument (zpravidla uložený u katastru), který vymezuje jednotky v domě a stanovuje:
- rozdělení domu na bytové a nebytové jednotky,
- popis jednotek,
- podíly na společných částech,
- společné části domu,
- případná práva výhradního užívání.
Dá se říct, že prohlášení vlastníka je „mapa vlastnictví“ v celém domě.
Proč je prohlášení vlastníka klíčové při koupi bytu
Kupní smlouva obvykle popisuje, co kupujete podle katastru. Prohlášení vlastníka ale vysvětluje, jak to v domě skutečně funguje.
Z prohlášení vlastníka zjistíte například:
- zda je balkon součástí bytu nebo společná část
- zda sklep patří k bytu, nebo jde o výhradní užívání společné části
- jak je právně řešené parkovací stání
- co je společné (stoupačky, fasáda, okna)
- jaké podíly kupujete na společných částech domu
Tohle jsou informace, které mají přímý dopad na cenu a užívání bytu.
Kde prohlášení vlastníka získat
V praxi existují tři běžné zdroje:
Katastr nemovitostí
Prohlášení vlastníka bývá uložené ve sbírce listin u katastru. Dá se dohledat podle:
- listu vlastnictví
- adresy
- čísla jednotky
SVJ nebo správce domu
SVJ často prohlášení vlastníka má k dispozici a může ho poskytnout k nahlédnutí.
Prodávající
Ideálně má dokument k dispozici prodávající, protože je to jeden ze základních podkladů k bytu.
Pokud prodávající prohlášení vlastníka nemá, není to automaticky problém, ale kupující si ho musí vyžádat nebo dohledat.
Co konkrétně v prohlášení vlastníka hledat
Kupující by se měl při čtení zaměřit na několik konkrétních bodů:
Sklep
Zjistíte, jestli:
- je sklep příslušenství jednotky
- nebo společná část ve výhradním užívání
To je zásadní, protože fyzická kóje nemusí automaticky znamenat vlastnictví.
Balkon / lodžie
Častý problém je, že lodžie může být společná část a odpovědnost za opravy může být jinak rozdělená než si kupující myslí.
Parkování
Prohlášení vlastníka vám řekne:
- zda jde o jednotku
- podíl na garáži
- nebo výhradní užívání společné části
Společné části domu
Z dokumentu zjistíte, co je společné a kdo to financuje:
- střecha, výtah, fasáda
- stoupačky
- chodby
To má dopad na budoucí náklady.
Na co si dát pozor (nejčastější chyby a omyly)
- kupující se spoléhá jen na to, co viděl na prohlídce
- prohlášení vlastníka není v souladu s realitou (nepovolené úpravy)
- parkování nebo sklep nejsou právně přiřazené tak, jak prodávající tvrdí
- kupující neřeší společné části a budoucí opravy domu
Co uvést do inzerátu
Prohlášení vlastníka se běžně do inzerátu neuvádí, ale velmi profesionálně působí věta:
„Dokumentace domu (včetně prohlášení vlastníka) k dispozici k nahlédnutí.“
Tím dáváte najevo, že byt je transparentní a připravený k bezpečnému převodu.
Shrnutí
Prohlášení vlastníka bytu je zásadní dokument, který určuje, co je součást bytu, co je společné a jaká práva k příslušenství (sklep, parkování) kupující získává. Kupující by si ho měl vyžádat před podpisem smluv, protože z něj zjistí důležité informace o balkoně, sklepu, podílech a společných částech domu. Pro profesionální prodej je velká výhoda mít tento dokument připravený.
