Rekonstrukce bytu: co uvést do inzerátu, co jsou skryté náklady a na co si dát pozor při koupi po rekonstrukci
Rekonstrukce bytu je jeden z nejčastějších důvodů, proč se byt prodává za vyšší cenu. Zároveň je to ale oblast, kde se dá nejvíc „kouzlit“ v inzerátu. Někdo napíše „po rekonstrukci“ a myslí tím kompletní přestavbu včetně rozvodů, jiný tím myslí jen vymalování a novou podlahu.
Pro kupujícího je proto klíčové vědět:
- co přesně znamená „rekonstrukce bytu“
- jaké práce se skutečně dělaly
- co může být skrytý problém
- a jaké náklady ho čekají i po koupi
Pro prodávajícího je naopak důležité umět rekonstrukci popsat profesionálně tak, aby inzerát působil důvěryhodně a nevznikaly zbytečné dotazy.
Co znamená rekonstrukce bytu
Rekonstrukce může být:
- částečná
- nebo kompletní
Rozdíl je obrovský.
Částečná rekonstrukce bytu
Typicky zahrnuje:
- nové podlahy
- nové omítky, malby
- výměnu dveří
- základní úpravy koupelny nebo kuchyně
Je to často „modernizace vzhledu“, ale ne vždy řeší technické jádro bytu.
Kompletní rekonstrukce bytu
Kompletní rekonstrukce bytu obvykle znamená:
- nové rozvody elektřiny
- nové rozvody vody a odpadu
- nová koupelna a kuchyň
- řešení jádra (zvlášť u paneláků)
- úpravy dispozice (bourání příček)
- nové topení nebo radiátory (dle typu)
Kompletní rekonstrukce je pro kupujícího výrazně hodnotnější, protože snižuje riziko dalších investic.
Co musí kupující ověřit u bytu po rekonstrukci
Stáří a rozsah rekonstrukce
Zeptejte se:
- kdy rekonstrukce proběhla
- co přesně se dělalo
- zda existují faktury nebo dokumentace
Pokud prodávající nemá žádné informace, je to podezřelé.
Rozvody elektřiny
Nový byt „na oko“ může mít stále starou elektřinu.
To je problém, protože staré rozvody mohou být:
- nebezpečné
- nevyhovující pro dnešní spotřebu
- drahé na výměnu
Rozvody vody a odpadu
U koupelny je důležité, jestli se měnily rozvody, nebo jen obklady.
Staré trubky mohou prasknout i v „nové koupelně“.
Hydroizolace a riziko zatékání
Špatně udělaná hydroizolace v koupelně znamená:
- zatékání do konstrukce
- plíseň
- škody u sousedů
U bytu po rekonstrukci je to jedna z největších skrytých vad.
Záruky a reklamace
U rekonstrukce často kupující očekává, že „vše funguje“.
Je ale rozdíl, jestli:
- rekonstrukci dělal majitel svépomocí
nebo
- rekonstrukci dělal profesionál s fakturou a zárukou
Záruky mohou být pro kupujícího velká výhoda.
Skryté náklady rekonstrukce bytu, které lidé neřeší
Kupující často podcení, že i byt po rekonstrukci vyžaduje další náklady:
- kuchyňské spotřebiče mohou být levné a brzy odejdou
- okna mohou být stará, i když byt je nový uvnitř
- dům může být v horším stavu (stoupačky, fasáda)
- elektroinstalace ve společných částech může být stará
Také pozor na to, že „nový interiér“ může jen zakrývat problém s vlhkostí nebo hlukem.
Rekonstrukce bytu a SVJ: co může být problém
Některé rekonstrukce vyžadují souhlas SVJ nebo stavební povolení/ohlášení.
Typicky:
- zásah do nosných zdí
- změna dispozice s vlivem na statiku
- zásahy do stoupaček
Kupující by měl zjistit, jestli rekonstrukce proběhla legálně a zda jsou k tomu podklady.
Co uvést do inzerátu (profesionální popis rekonstrukce)
Pokud prodáváte byt po rekonstrukci, nejlepší je být konkrétní.
Příklady dobrého popisu:
„Kompletní rekonstrukce 2022 – nové rozvody elektřiny, vody, odpadů, koupelna, kuchyň, podlahy.“
„Rekonstrukce včetně změny dispozice, nové jádro, moderní koupelna.“
„Částečná rekonstrukce – nové podlahy, dveře, výmalba, kuchyňská linka.“
Co je potřeba uvést:
- rok rekonstrukce
- rozsah (elektřina/voda/jádro)
- typ materiálů (např. vinyl, dřevo)
- zda byla rekonstrukce profesionálně provedena
Shrnutí
Rekonstrukce bytu může být částečná nebo kompletní. Kupující musí ověřit hlavně rozvody elektřiny, vody, odpadu a kvalitu koupelny, protože právě tam bývají nejdražší skryté vady. Důležitá je dokumentace, faktury a případné záruky. Prodávající by měl v inzerátu popsat rekonstrukci konkrétně, včetně roku a rozsahu, protože obecné „po rekonstrukci“ je nedůvěryhodné a vede ke zbytečným dotazům.