Sklep bytu: kdy je součást jednotky, kdy je společná část, jak to poznat a na co si dát pozor při koupi i pronájmu

Sklep patří mezi nejčastější „bonusy“ u bytů. V inzerátu vypadá nevinně věta: „k bytu sklep“. Jenže právě sklep je typická položka, u které se v praxi setkáte s nedorozuměním, protože kupující nebo nájemce vidí fyzickou kóji, ale právně může být situace úplně jiná.

U sklepů je potřeba rozlišovat:

• co je skutečně součást bytu (jednotky),
• co je společná část domu,
• a co máte jen „přidělené“ k užívání.

A rozdíl není jen papírový – ovlivňuje cenu, možnost prodeje, odpovědnost za opravy i to, jestli vám sklep někdo může odebrat.

Jaké režimy může mít sklep u bytu

Sklep může být veden různě a je důležité ověřit, jak je to konkrétně u vašeho bytu.

Sklep jako příslušenství jednotky (nejlepší varianta)

V ideálním případě je sklep příslušenství jednotky a je jasně přiřazený k bytu.

To znamená, že je:

• součástí převodu při koupi,
• typicky uvedený v prohlášení vlastníka,
• a kupující ho „kupuje“ spolu s bytem.

Výhoda:

je to nejčistší právní stav a nejméně rizikový.

Sklep jako společná část domu ve výhradním užívání

Častá varianta hlavně u starších domů.

Sklepní prostor je společná část domu, ale konkrétní vlastník bytu má výhradní právo ho užívat.

To znamená:

• sklep formálně není „váš“ jako samostatné vlastnictví,
• ale máte právo ho užívat, dokud jste vlastníkem bytu,
• po prodeji přechází právo užívání na dalšího kupujícího (pokud to dokumenty umožňují).

Riziko:

pokud není výhradní užívání jasně uvedené v dokumentech, může vzniknout spor o to, komu sklep patří.

Sklep jako samostatná jednotka (vzácné)

Někdy může být sklep veden jako samostatná nebytová jednotka v katastru.

To znamená, že má:

• vlastní list vlastnictví,
• vlastní označení jednotky,
• a může být prodáván i odděleně od bytu.

Pozor:

pokud je sklep samostatná jednotka, musí být jasně uvedeno, zda je součástí prodeje bytu nebo ne.

Jak sklep ověřit před koupí bytu

Kupující by měl udělat tři jednoduché kroky:

1) Zkontrolovat list vlastnictví (LV)

Na listu vlastnictví se ověřuje:

• zda je uvedeno příslušenství,
• zda jsou uvedeny další jednotky,
• zda nejsou u sklepa zvláštní poznámky.

2) Vyžádat prohlášení vlastníka

Prohlášení vlastníka je zásadní dokument, který určuje:

• co je součást jednotky,
• co je společné,
• a co je ve výhradním užívání.

U sklepa často rozhoduje právě prohlášení vlastníka, protože z něj je zřejmé, zda sklep patří k bytu nebo je jen přidělen.

3) Ověřit reálné označení kóje

Kupující by měl chtít:

• vidět sklep fyzicky,
• ověřit číslo kóje,
• porovnat s plánem sklepů, pokud existuje.

Nejčastější praxe:

každá kóje má číslo nebo označení, ale v některých domech je systém chaotický a reálně se užívá „kdo kde je“. To je problém.

Na co si dát pozor jako kupující

Tady jsou nejčastější rizikové situace:

Sklep není uveden v dokumentech

Prodávající řekne „je to sklep k bytu“, ale v prohlášení vlastníka nebo v dokumentaci není jasné přiřazení.

To znamená:

kupujete byt, ale sklep může být jen „zvyk“ v domě, ne právní nárok.

Sklep je v havarijním stavu

Sklepy často trpí:

• vlhkostí,
• plísní,
• zatékáním,
• zápachem,
• špatným větráním.

Kupující by měl zkontrolovat, zda sklep reálně lze používat (např. pro uskladnění věcí).

Zabezpečení sklepa

U některých domů je běžné:

• zničené dveře,
• rozbité zámky,
• přístup cizích osob.

To je důležité hlavně u investičních bytů, kde nájemníci očekávají bezpečné zázemí.

Sklep u pronájmu bytu: co musí být jasné

Pokud byt pronajímáte, je potřeba jasně uvést:

• zda sklep nájemce užívá,
• zda je předán s klíčem,
• v jakém stavu byl předán.

Prakticky doporučuji:

sklep uvést v nájemní smlouvě nebo v předávacím protokolu jako samostatnou položku.

Co uvést do inzerátu (profesionálně)

Když chcete působit důvěryhodně, nepište jen:

„Sklep.“

Lepší jsou formulace:

„K bytu náleží sklepní kóje (přístup z domu).“

„Součástí je sklepní prostor vhodný pro uložení věcí.“

Pokud je sklep jen výhradní užívání:

„Sklepní kóje ve výhradním užívání.“

Shrnutí

Sklep u bytu není vždy automaticky „součást bytu“ a je nutné ověřit jeho právní režim v listu vlastnictví a prohlášení vlastníka. Sklep může být příslušenství jednotky, společná část ve výhradním užívání nebo dokonce samostatná jednotka. Kupující i nájemce by měli mít jasno, co přesně získávají, a sklep vždy uvést i do předávacího protokolu.