Společné části domu u bytu: co je vaše a co patří všem, práva, povinnosti a proč to zajímá kupující
Když kupujete byt, nekupujete jen „čtyři stěny“. Kupujete bytovou jednotku a k tomu podíl na společných částech domu. A právě společné části domu jsou oblast, kde vzniká spousta nedorozumění, protože lidé si myslí, že balkon je „jejich“, chodba je „jejich“, nebo že sklepní chodba je „jejich“. Jenže v právní realitě to tak často není.
Společné části domu u bytu ovlivňují:
- co můžete a nemůžete upravovat
- kdo platí opravy
- jak funguje SVJ
- a co se řeší při rekonstrukci nebo havárii
Co jsou společné části domu u bytu
Společné části domu jsou ty části, které slouží všem vlastníkům jednotek nebo jsou nezbytné pro fungování domu.
Každý vlastník bytu má na nich podíl.
Typické společné části:
- základy, střecha
- fasáda
- nosné zdi
- společné rozvody (stoupačky)
- chodby, schodiště
- výtah
- vchodové dveře
- sklepy a sklepní chodby (často)
Záleží ale na konkrétním prohlášení vlastníka a dokumentech domu.
Proč to musí kupující řešit
Kupující musí vědět, že když je něco společné, znamená to:
- že do toho nemůže zasahovat sám
- a že náklady se platí společně (typicky přes fond oprav)
Například:
- výměna stoupaček
- oprava střechy
- zateplení fasády
To nejsou opravy „cizího“, ale i vašeho podílu.
Balkon, lodžie a terasa: je to společná část nebo vaše?
Tohle je největší realitní „šedá zóna“ v praxi. Lidé často automaticky říkají:
„Balkon je můj.“
Jenže právně to může být:
- součást jednotky
nebo
- společná část domu vyhrazená k výlučnému užívání
Rozdíl je zásadní, protože určuje:
- kdo platí opravy
- kdo rozhoduje o změnách
- jak se to řeší při havárii
Kupující by měl vždy chtít vědět, jak je balkon vedený v dokumentech domu.
Okna bytu: společná část nebo součást jednotky?
Okna jsou další typický problém.
V některých domech jsou okna považována za společnou část, protože ovlivňují fasádu.
V jiných je to součást jednotky.
To má dopad na to, kdo platí:
- výměnu oken
- opravu těsnění
- řešení rosení a plísní
Proto je potřeba zjistit, jak je to nastavené v prohlášení vlastníka a v pravidlech SVJ.
Stoupačky a rozvody: kdo řeší havárii
Stoupačky bývají téměř vždy společnou částí, protože vedou přes více bytů.
Pokud praskne stoupačka:
- řeší to SVJ
- náklady se hradí z fondu oprav nebo pojištění domu
Pokud ale praskne hadička u pračky v bytě:
- je to odpovědnost uživatele bytu (nájemce nebo vlastník)
Tohle je důležité i pro pojištění a odpovědnost.
Co znamená podíl na společných částech domu
Podíl určuje:
- jakou část nákladů platíte
- jaký máte hlas v SVJ
- jak se rozdělují příspěvky do fondu oprav
Podíl bývá často odvozen od podlahové plochy jednotky, ale může se lišit podle dokumentů domu.
Na co si dát pozor při koupi bytu
Kupující by měl zjistit:
- co je vedeno jako společné části domu
- jaký je podíl jednotky
- jaké jsou plánované opravy domu
- jaký je stav fondu oprav
- zda jsou v domě dlužníci
Společné části domu mohou být v dobrém stavu (a byt je bezpečná koupě), nebo ve špatném stavu (a kupující bude platit velké opravy).
Co uvést do inzerátu (profesionálně)
Prodávající může zvýšit důvěru, když v inzerátu uvede informace o domě:
- „Dům po revitalizaci (střecha, fasáda, výtah).“
- „SVJ bez dluhů, fond oprav …“
- „Stoupačky vyměněny v roce …“
To jsou informace, které kupující chce vědět a výrazně zkracují rozhodování.
Shrnutí
Společné části domu u bytu jsou části, které slouží všem vlastníkům a jsou nezbytné pro fungování domu. Vlastník bytu má podíl na těchto částech a podíl ovlivňuje náklady i hlasování v SVJ. Sporné bývají balkony, lodžie a okna – někdy jsou součást jednotky, jindy společné části s výlučným užíváním. Kupující musí znát pravidla domu, aby věděl, kdo platí opravy a jaké náklady ho čekají.