Stanovy družstva, na co si dát pozor

1) Úvodní část a základní identifikace družstva

Co musí být jasné už na první stránce:

• plný název, sídlo, IČO
• zápis v obchodním rejstříku
• předmět činnosti
• účel družstva (zajištění bytových potřeb členů)

Co je prakticky důležité:

• jestli jde o „bytové družstvo“ v klasickém smyslu, nebo o subjekt, který má v účelu napsané podnikání, investice, financování
• jestli se stanovy odkazují na další interní dokumenty, které mohou být kdykoliv měněny (vnitřní směrnice, sazebníky, pravidla)

Rizikové formulace:

• „družstvo vykonává podnikatelskou činnost v rozsahu…“ bez jasného vztahu k domu
• „podrobnosti stanoví představenstvo vnitřním předpisem“ u klíčových věcí

2) Definice pojmů

Dobře napsané stanovy definují pojmy jako:

• družstevní podíl
• členský vklad, další členský vklad
• nájem bytu
• anuita
• příspěvek na správu domu
• domovní řád
• hrubé porušení povinností

Proč je to zásadní:
Když pojem není definovaný, dá se vykládat proti členovi. V praxi u sporů rozhoduje to, jak je pojem ve stanovách uchopen.

Riziko:

• „hrubé porušení povinností“ bez definice
• „opakované porušení“ bez uvedení, kolikrát a v jakém období

3) Vznik členství

Tady se rozhoduje, jestli je podíl likvidní a prodejný.

Sledujte:

• kdo přijímá člena (představenstvo vs. členská schůze)
• zda je členství automatické po převodu podílu
• zda je možné vstup odmítnout a z jakých důvodů
• jaká je lhůta na rozhodnutí

Bezpečná konstrukce:

• po převodu podílu vzniká členství bez volného uvážení orgánů
• existuje lhůta pro administraci
• odmítnutí musí být odůvodněné

Riziková konstrukce:

• družstvo může odmítnout člena „podle uvážení“
• není žádná lhůta pro rozhodnutí
• schvaluje členská schůze (snadno se to zpolitizuje)

Typický chyták:
Stanovy řeknou, že převod podílu je možný, ale současně, že nový člen musí být přijat orgánem družstva bez jasných pravidel. Prakticky to znamená, že převod lze zablokovat.

4) Zánik členství

Musí být jasně popsáno, jak může členství skončit:

• dohodou
• výpovědí (pokud ji stanovy připouští)
• převodem podílu
• vyloučením
• smrtí člena a přechod na dědice

Sledujte hlavně:

• zda je umožněna výpověď členství a za jakých podmínek
• jak se řeší dědění podílu
• co se děje, pokud dědic nesplní podmínky družstva

Rizikové:

• možnost „ukončit členství“ bez jasného vypořádání
• příliš dlouhé lhůty vypořádání

5) Práva člena družstva

Stanovy by měly konkrétně upravit tato práva:

5.1 Právo na byt a nájem

Hledejte:

• zda má člen nárok na uzavření nájemní smlouvy
• zda je byt přiřazen k podílu automaticky
• zda může družstvo nájem odmítnout

Rizikové:

• „člen může požádat o uzavření nájemní smlouvy“ bez garance
• „družstvo je oprávněno podmínit nájem dalšími podmínkami“

5.2 Právo na informace

Zásadní pro kontrolu dluhů a úvěrů družstva:

• účetní závěrky, rozvaha, výsledovka
• úvěrové smlouvy a závazky
• smlouvy se správcem a dodavateli

Rizikové:

• „informace pouze v sídle družstva ve vymezených hodinách“
• „družstvo může odmítnout poskytnout informace“

5.3 Hlasovací právo

Hledejte:

• 1 člen = 1 hlas, nebo podle vkladů
• hlasování per rollam
• plné moci
• usnášeníschopnost a kvóra

Rizikové:

• hlasování navázané na výši vkladu (dominance zakladatele)
• snadné hlasování per rollam bez kontroly (může ovládat představenstvo)

6) Povinnosti člena družstva

Sledujte, zda jsou povinnosti:

• konkrétní a rozumné
• nebo široké a gumové

Typicky:

• platby (nájem, služby, příspěvky, anuita)
• dodržování domovního řádu
• umožnění přístupu do bytu při opravách
• zákaz zásahů do konstrukcí bez souhlasu

Největší riziko jsou gumové formulace:

• „člen je povinen plnit veškerá rozhodnutí orgánů družstva“
• „člen je povinen hradit náklady družstva“
• „člen je povinen chovat se tak, aby nepoškozoval zájmy družstva“

Tyto věty umožňují později téměř libovolnou interpretaci.

7) Členské vklady a družstevní podíl

Tady se řeší, co přesně kupujete.

7.1 Základní členský vklad

Bývá malý a má význam hlavně formální.

7.2 Další členský vklad

To bývá skutečná „cena“ podílu.

Sledujte:

• zda může být další vklad navyšován
• zda lze vyžadovat mimořádné vklady
• za jakých okolností

Rizikové:

• družstvo může požadovat další vklady bez limitu
• „mimořádný vklad“ schvaluje představenstvo bez členské kontroly

7.3 Je podíl spojen s bytem

Hledejte jasnou vazbu:

• podíl X = byt číslo Y
• způsob určení bytu
• zákaz „přeřazování“ bytu bez souhlasu člena

Rizikové:

• podíl není výslovně navázán na konkrétní byt
• družstvo může byt „přidělit“ dle svého uvážení

8) Platby, anuita, sankce

Tohle je část, která členy nejčastěji zničí, když je špatně nastavená.

8.1 Co všechno může družstvo účtovat

• nájem
• zálohy na služby
• příspěvek na správu domu
• fond oprav (dlouhodobá záloha)
• anuita
• mimořádné příspěvky

Rizikové:

• „družstvo může účtovat všechny náklady“
• „výši stanoví představenstvo“
• „dle aktuální potřeby“

8.2 Anuita

Sledujte:

• výši a způsob výpočtu
• úrok úvěru družstva
• možnost doplacení
• přechod anuity na nabyvatele při převodu

Rizikové:

• netransparentní výpočet
• nemožnost předčasného doplacení
• vysoké úroky

8.3 Sankce

Sledujte:

• úroky z prodlení
• smluvní pokuty
• poplatky za upomínky
• „zesplatnění“ dluhu

Rizikové:

• kumulace sankcí (pokuta + úrok + poplatek)
• vysoké poplatky za upomínky
• velmi krátká lhůta před tvrdým krokem

9) Převod družstevního podílu

To je klíčové pro prodej i koupě.

Sledujte:

• souhlas družstva
• lhůty rozhodnutí
• důvody odmítnutí
• poplatky
• předkupní právo

Rizikové:

• předkupní právo družstva za cenu určenou družstvem
• právo družstva koupit za nominál
• možnost odmítnout převod bez odůvodnění
• žádná lhůta pro vyřízení

10) Podnájem a krátkodobé pronájmy

Stanovy mohou:

• zakázat podnájem úplně
• povolit podnájem jen se souhlasem
• povolit s limity a oznamovací povinností

Sledujte:

• sankce za podnájem bez souhlasu
• zda je to důvod k výpovědi nájmu nebo k vyloučení

Rizikové:

• automatická výpověď nebo vyloučení za jediné porušení
• široká definice „podnájmu“ zahrnující i rodinu

11) Vyloučení člena

Nejdůležitější část z hlediska rizika ztráty hodnoty.

Sledujte:

• konkrétní důvody vyloučení
• proces upozornění a výzev
• možnost nápravy
• odvolání
• doručování

Rizikové:

• neurčité důvody
• krátké lhůty
• rozhoduje pouze představenstvo bez odvolání
• doručování „fikcí“ bez reálné informovanosti

12) Vypořádací podíl

To určuje, kolik dostanete zpět při zániku členství nebo vyloučení.

Sledujte:

• jak se počítá (účetní vs. tržní)
• kdy se vyplácí
• co se odečítá (dluhy, pokuty, náklady)
• zda lze výplatu odložit

Rizikové:

• vypořádací podíl pouze ve výši základního vkladu
• výplata až po několika letech
• možnost jednostranných odečtů bez kontroly

13) Orgány družstva a kontrola

Sledujte, kdo má reálnou moc:

• členská schůze
• představenstvo
• kontrolní komise

Rizikové:

• kontrolní komise neexistuje nebo je slabá
• hlasování podle vkladu (zakladatel dominuje)
• snadná změna stanov bez reálné účasti členů

Co si vyžádat spolu se stanovami

Aby měl rozbor smysl, vyžádejte si:

• nájemní smlouvu nebo vzor
• domovní řád
• předpis plateb a vyúčtování
• potvrzení o bezdlužnosti podílu
• informace o úvěrech družstva
• poslední zápisy z členské schůze
• účetní závěrku